Otthon Start-láz: új rekordok jöhetnek a lakáspiacon, de továbbra is kérdés, meddig szállnak még az árak

Noha a magyarországi lakásépítések száma az elmúlt években alacsony szinten mozgott, 2025-ben több olyan intézkedés is indult, melyek igen jelentős hatást gyakorolhatnak a lakásállomány megújulására. Az összesen 300 milliárd forintos kerettel idén tavasszal elindított Lakhatási Tőkeprogram, majd a szeptember eleje óta felpörgő Otthon Start hitelprogram komoly növekedési impulzust adtak az ingatlanpiac kínálati oldalának – mutattak rá az MBH Bank szakértői.

Jelentős lakásépítési trendforduló zajlik

Az elmúlt években a magyarországi lakásállomány megújulása hagyott némi kívánnivalót maga után, a megépült új otthonok száma rendre elmaradt a régiós átlagtól. 2024-ben mindössze mélypontot jelentő 13,3 ezer új lakást adtak át – 1000 magyar lakosra átlagosan alig 1,5 új lakás jutott.

„A pandémia utáni években a lakásépítések száma nem tudott érdemi növekedést felmutatni, többnyire stagnálás vagy csökkenés jellemezte a piacot. Bár az idei első negyedévben 15 százalékkal csökkent az átadott új lakások száma, az 1. félévben ugyanakkor a kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések számában egy nagyon jelentős, 43 százalékos emelkedés mutatkozott, ami már ekkor előrevetíti a trendfordulót. Ehhez képest adhat még további jelentős lökést az Otthon Starthoz kapcsolódó, kínálatot serkentő kedvezmények bevezetése” – mondta Szabó Melinda, az MBH Bank ágazati elemzési vezetője.

Kapcsolódó

Repkednek a tízmilliók: megnéztük, mire megy együtt az Otthon Start és a csok plusz

Összeszedtük, mire érdemes figyelnie annak, aki lakásvásárlásánál kombinálná a támogatásokat.

Az ingatlantranzakciók tekintetében az 1. félév 3 százalékos növekedést hozott – ez valószínűleg elsősorban az állampapír-befektetésekből kiáramló források lakáspiaci befektetésének köszönhető. „Az év második felében ez a tendencia várhatóan megváltozik, hiszen az Otthon Startot elsősorban a saját célra vásárlók tudják felhasználni. A hitelprogram által generált növekedési hatásnak köszönhetően idén legalább 10-20 ezerrel több tranzakció mehet végbe, mint tavaly” – hangsúlyozta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője. A pénzintézet előrejelzése szerint

Nemzetközi kitekintés

Horti Flóra előadásában rámutatott, hogy a hazai lakásberuházások GDP-hez viszonyított aránya 1,8–4,7 százalék között mozgott 2005 és 2021 között. A válság után fokozatos élénkülés indult, és az arány elérte a régiós szintet, mintegy 4 százalékot. Bár tavaly csökkenés volt tapasztalható, ez nem hazai sajátosság: a szomszédos országokban is visszaesés látszott – átlagosan 2,6 százalékra. Az ingatlanfejlesztések GDP-hez való hozzájárulása azért is kiemelten fontos, mert az építőipar mellett számos más szektorra – például a kereskedelemre, a pénzügyekre vagy a mérnöki szolgáltatásokra – is pozitív hatással van.

Brutálisan elszálló árak

A lakáspiac áraival kapcsolatban Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója kiemelte: bár Magyarországon az elmúlt 10 évben valóban jelentősen gyorsabb volt az árnövekedés, mint az EU, illetve a régió többi országában, a kiugró dinamikát az infláción kívül az is magyarázza, hogy a 2008-as pénzügyi válságot követően a magyar lakáspiac sokáig nem tért magához, és a nominális árak csak 2016-tól érték utol a válság előtti értékeket.

A bank szakértői az építési költségek emelkedésére is felhívták a figyelmet, amit korábban főként az anyagárak növekedése hajtott, az elmúlt negyedévekben azonban inkább a munkaerőköltségek emelkedése dominált. 2024-ben a teljes költségnövekedés 11 százalék volt, amelyből 6 százalékpontot a munkaerő, 5 százalékpontot az anyagárak tettek ki.

A lakásárak hullámvasútja

Az elmúlt húsz évben több markáns korszak különíthető el az ingatlanárak alakulása tekintetében – mutatott rá Nagy Gyula. A 2000-es évek elején tapasztalt látványos, évi 30–40 százalékos nominális áremelkedés után a 2001–2004 közötti költségvetési expanzió hozott új lendületet, amit az akkoriban elérhető, kedvező támogatási formák ösztönöztek. Ugyanakkor a forinthitelek magas kamatai miatt a bankok áttértek a svájcifrank- és euróalapú hitelezésre, amely a későbbi válság során komoly problémákat okozott.

A 2008-as pénzügyi krízist követően a lakásárak tartósan csökkentek, és csak 2016-ra érték el újra a 2008 eleji szintet. Ezt követően azonban újabb dinamikus növekedés indult, amely egészen a pandémiáig tartott. A járvány sajátossága volt, hogy a vásárlók egyre inkább a családi házakat részesítették előnyben a társasházi lakásokkal szemben.

Fotó: Szollár Zsófi / Index

Új korszak a lakáshitelezésben

„A 2022-ben berobbanó infláció és a megugró kamatszintek új időszakot hoztak: a lakáshitelek drasztikusan megdrágultak, ami visszavetette a keresletet. A bankok és a kormány közötti önkéntes kamatstopról szóló megállapodás fékezte a terheket, de a piaci környezet kedvezőtlen maradt. Ebben a helyzetben vált különösen fontossá az Otthon Start Program, amely a fiatalok és első lakásvásárlók számára kínál új lehetőségeket” – mondta Nagy Gyula, aki szerint az Otthon Start teljesen új helyzetet teremt a piacon:

„Egy friss elemzés szerint ha számításba vesszük a munkalehetőségeket, a lakásár-jövedelem arányt, az elérhető támogatásokat, a hitelezési feltételeket és az inflációt, napjainkban még a jelentős áremelkedés ellenére is könnyebb az első lakásvásárlóknak saját ingatlanhoz jutni, mint az elmúlt 15 évben bármikor” – fogalmazott. Példaként említette, hogy az Otthon Start keretében a kamattámogatás mellett könnyítés az önerő mértékének 10 százalékra csökkentése.

A hitelprogram a kölcsönök kibocsátási volumene szempontjából is teljesen új korszakot fémjelez. A lakáshitelek 2022-től az idei évig – az alapkamat pályáját követve – meglehetősen drágák voltak, ám a szeptembertől induló új, 3 százalékos hitelprogram megtöri az eddig jellemző trendet. „Az Otthon Startnak köszönhetően várhatóan jelentősen emelkedni fognak a kihelyezések, és így az eddigi, 2024-es csúcsot túlszárnyalva minden bizonnyal új rekord is születhet” – mutatott rá Nagy Gyula. Az MBH Bank számításai szerint 2025-ben akár 2000 milliárd forintnyi új hitelszerződés is létrejöhet, ami történelmi volumennek számítana.

Érdemes azonban nem elfelejteni, hogy a kamattámogatás mögött állami fedezet áll. Ezt azt jelenti, hogy a bankok továbbra is piaci kamatok mellet finanszírozzák a hiteleket, ami jelenleg 6-7 százalék körül mozog. A Otthon Start hitel fix 3 százalékos kamata, illetve a piaci kamatok között 3-4 százalékos különbséget az állami állja a bankok felé a központi költségvetésből, vagyis lényegében az adófizetők pénzéből.

Elmegy-e a vámon, ami a réven jön?

Ugyanakkor vélhetően az árak is tovább szárnyalnak. A zenga.hu adatbázisa szerint idén szeptemberben éves bázison Budapesten 25, míg országosan 17 százalékkal emelkedtek a hirdetési árak. De az eladási árak sem festenek sokkal fényesebben. Az ingatlan.com augusztusi lakásárindexe szerint Budapesten 21,3, míg országos viszonylatban 14,7 százalékkal emelkedtek az árak éves szinten, vagyis 2024. augusztushoz képest.

Az Index ennek fényében több cikkében, továbbá az MBH szakértőinek is feltette azt a kérdést, hogy tekintettel arra, hogy az ingatlanárak növekedése nem mutat lassulást, lehet-e attól tartani, hogy amit Otthon Starttal mint keresletösztönző programmal a réven nyernek az igénylők, a vámon elveszítik áremelkedés formájában. Az MBH szakértői úgy vélik, hogy a továbbiakban mérséklődhet az árak növekedési üteme. Különösen igaz ez a főváros legdrágább kerületeire, ahol a négyzetméterár meghaladja az 1,5 millió forintot – itt az Otthon Start már nem elérhető. Vidéken, illetve az olcsóbb budapesti kerületekben azonban továbbra is érzékelhető lehet a kereslet ösztönző hatása.

Az árak és a kereslet földrajzi különbségei is meghatározzák a piacot. A bank tapasztalatai szerint a program iránti érdeklődés országosan kiegyensúlyozott, és a vidéki megyékben is érezhető a kereslet növekedése. Míg Budapesten és a Balaton környékén a négyzetméterárak sok helyen meghaladják az Otthon Start által megszabott plafont, addig vidéki nagyvárosokban még bőven akadnak a feltételeknek megfelelő lakások.

Ahogy arra is kíváncsiak voltunk, hogy a 300 milliárd forintos keretösszegű Lakásépítési Tőkeprogram elegendőnek bizonyulhat-e a kínálati oldal ösztönzésére, miközben az otthonteremtéshez kötött állami programok körében erősen felülreprezentáltak a keresleti oldali stimulusok. Piaci szereplők, szakértők szerint évi 30-40 ezer új lakás átadására van szükség egyrészt a hazai ingatlanállomány egészséges mértékű megújulásához, másrészt az árak konszolidálásához a kínálat bővítése révén. A kormány ezt a számot 25 ezerben határozta meg – amihez a jelenlegi szint megduplázása szükséges. Nagy Gyula helyesnek véli a 30-40 ezres számot, utóbbi szám a hazai, 4,5 millióra becsült lakóingatlan-állomány közel 1 százaléka. Az MBH szakértője megjegyzi: az elmúlt években mindössze évi 15–20 ezer engedélyt adtak ki, és ezek is jellemzően csak 2–3 év múlva jelennek meg a tényleges kínálatban.

A hitelprogram indulása utáni első hetek tapasztalatai szerint az ügyfelek többségében használt ingatlanok vásárlásához veszik igénybe a forrást; az átlagos hitelösszeg pedig 33 millió forint körül alakul. Ez illeszkedik a piaci trendekhez, hiszen Magyarországon a mintegy 4,5 milliós lakásállomány zöme régebbi építésű. Az új lakások kínálata évek óta szerény, az építési engedélyek száma messze elmarad az évi több tízezer használtlakás-tranzakciótól – mutattak rá a bank szakértői.

Fotó: Bodnár Patrícia / Index

Átrajzolhatja a bérlői piacot

A bank felmérése szerint a bérleti díjakban is változás érzékelhető. Budapesten havi szinten 0,7, országosan pedig 1,1 százalékos volt a drágulás, éves szinten viszont továbbra is 7 százalék felett van az áremelkedés. A nyári hónapokban azonban lassulás látszott, részben az egyetemisták keresletének enyhülése miatt. Ezt igazolja a a KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe, mely szerint augusztusban országosan mindössze 1,1, Budapesten pedig 0,7 százalékos volt a havi lakbéremelkedés, ami az elmúlt három hónap legalacsonyabb ütemének számít. Éves összevetésben tempósabb a drágulás: országosan 7,5, Budapesten 7,2 százalékkal kerültek többe az albérletek, mint tavaly augusztusban.

Az MBH úgy látja: az Otthon Start Program hatására várhatóan sok bérlő vált majd a vásárlói piacra, ami átrendezheti a kínálatot és a keresletet is az albérletpiacon, ezáltal az árak is konszolidálódhatnak.

Az MBH Bank rendszeresen vizsgálja, hogy a különböző élethelyzetekben mi éri meg jobban: a bérlés vagy a vásárlás. Az Otthon Start-konstrukcióval számolva több városban és budapesti kerületben már rövid, 4–5 éves távlatban is megéri saját lakást venni, szemben a korábbi 10 éves „megtérülési küszöbbel”. Vidéken különösen kedvezők a feltételek: míg Budapesten sok kerületben még hosszabb idő kell a vásárlás megtérüléséhez, addig például Szegeden és Miskolcon már rövidebb időn belül kifizetődő lehet a saját otthon megszerzése – mutattak rá.

(Borítókép: Szollár Zsófi / Index)