Tudnivalók eladóknak

          Energetikai tanúsítvánnyal, villamos biztonsági felülvizsgálat valamint adózással kapcsolatos válaszokat itt találja

Mikor kötelező az energetikai tanúsítvány?

Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy az érvényes törvényi szabályozás szerint milyen esetekben kötelező energia tanúsítványt kiállítani, ill. megadjuk, hogy a jogszabály szerint milyen esetekben lesz kötelező a jövőben.

Mire szolgál az energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány (más néven „lakászöldkártya”) egy olyan hivatalos dokumentum, amely az ingatlan energiafelhasználásának hatékonyságát mutatja meg egy skálán (2026-ban is a megszokott A+++-tól I-ig terjedő besorolást használva). [1]

A tanúsítvány az alábbi fő célokat szolgálja:

• Vevő/Bérlő védelme: Pontos képet ad arról, hogy az ingatlan fenntartása (fűtés, vízmelegítés, világítás) várhatóan mekkora költséggel jár majd. [1]

• Korszerűsítési javaslat: A dokumentum nemcsak egy betűjelet tartalmaz, hanem szakmai javaslatokat is arra vonatkozóan, hogyan lehet javítani az ingatlan hatékonyságát (pl. szigetelés, ablakcsere, fűtéskorszerűsítés). [1]

2026-ban is kötelező az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az alábbi esetekben:

• Ingatlan eladása: Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a tanúsítvány azonosító kódját (HET-szám). [1]

• Bérbeadás: Hosszabb távú bérbeadás esetén a tulajdonos köteles bemutatni a tanúsítványt a bérlőnek. [1]

• Új épület építése: A használatbavételi engedélyhez kötelező elem. [1]

• Zöld hitelek: Kedvezményes kamatozású „zöld” lakáshitelek (pl. az MNB irányelvei alapján) csak meghatározott, magas energiahatékonyságú (általában legalább „A+”) ingatlanokra vehetők fel. [1]

• Felújítási programok: Az állami energetikai korszerűsítési pályázatoknál (pl. RRF programok) a támogatás kifizetésének feltétele a javulást igazoló tanúsítvány. [1]

A 2023 novemberében bevezetett új szabályozás szerint a tanúsítvány 5 évig érvényes, amennyiben az ingatlanon nem végeznek olyan jelentős átalakítást, amely megváltoztatja annak energetikai jellemzőit. [1]

A hitelesített tanúsítványokat az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) rendszerében rögzítik a szakemberek.

Új épület / lakás használatba vétele

Milyen esetben kötelező: ha az építési engedélyezési eljárás 2006. szeptember 1-je után indult.
Elkészítési határidő: használatbavételi engedély kérelem beadásáig.
Kinek kell készíttetnie: építtető.

Üdülő lakóházzá történő átminősítése

Milyen esetben kötelező: ha az építési engedélyezési eljárás 2006. szeptember 1-je után indult.
Elkészítési határidő: használatbavételi engedély kérelem beadásáig.
Kinek kell készíttetnie: építtető.

Épület / lakás értékesítése (használt is)

Milyen esetben kötelező: 2012. január 1. utáni adásvételi szerződéseknél.
Elkészítési határidő: adásvételi szerződés megkötéséig.
Kinek kell készíttetnie: eladó.

Bérbeadás esetén

Milyen esetben kötelező: 2012. január 1. utáni bérleti szerződéseknél.
Elkészítési határidő: bérleti szerződés megkötéséig.
Kinek kell készíttetnie: bérbeadó.

A különböző fűtéskorszerűsítési, nyílászáró csere, stb. pályázatoknál nem energetikai tanúsítványt kell beadni, hanem olyan számítást, mely ugyanazt tartalmazza, mint az energetikai tanúsítvány.

Energetikai számítás pályázatokhoz

Milyen esetben kötelező: energetikai korszerűsítési pályázatoknál.
Elkészítési határidő: kötelező csatolni a pályázat anyagához.
Kinek kell készíttetnie: pályázó.

Az energetikai tanúsítvány jogszabályi háttere

• 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról

• 7/2006. (V.24.) TNM rendelet az epületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról 

Tanúsítványt olyan szakértők állíthatnak ki, akik rendelkeznek energetikai tanúsító jogosultsággal és szerepelnek a Magyar Mérnöki Kamara vagy a Magyar Építész Kamara névjegyzékében.

Minden tanúsítvány egy egyedi azonosító számmal (HET- kezdetű azonosító) és egy QR vonal kóddal van ellátva, amely által ellenőrizhető a tanúsítvány valóságtartalma és eredetisége! Ha van egy okostelefonja és arra a megfelelő program telepítve van (QR kód olvasó), vagy van internet hozzáférése (www.e-epites.hu/entan web oldalon), akkor a tanúsítvány valódisága másodpercek alatt ellenőrizhető.

A HET- kezdetű azonosító kerül az adásvételi szerződésre!

FIGYELEM! A HET- kódot NEM lehet előre legenerálni! Ez a hitelesítés lényege!

Ha valaki azzal kecsegteti, hogy tud adni előre HET kódot, ott kétségessé válik a tanúsítvány valódisága!

A tanúsítvány 5 évig érvényes. Ha az épületen jelentős - az energiafogyasztást befolyásoló – korszerűsítést végeznek, akkor természetesen érvénytelenné válik. Ha időközben megváltozik a jogszabályban meghatározott összesített energetikai jellemzőre vonatkozó követelményérték, akkor az osztályba sorolást újra el kell végezni.   2012-től kötelezővé vált épületek, lakások és egyéb, a jogszabályban meghatározott ingatanok adásvétele, használatba vétele során, hogy a Felek rendelkezzenek érvényes energiatanúsítvánnyal.

Az Energia Tanúsítvány tájékoztatást ad egy adott épület energia fogyasztásáról a vásárló vagy a bérlő számára.

Szükséges már a hirdetéshez is az Energetikai tanúsítvány?

Igen, a hatályos jogszabályok értelmében 2026-ban is kötelező feltüntetni az ingatlan energetikai besorolását a kereskedelmi hirdetésekben. 

A hirdetésekre vonatkozó főbb szabályok:

• Megjelenítés: Ha az ingatlanról már készült tanúsítvány, annak energetikai besorolását (pl. "CC" vagy "A+") kötelező beleírni a hirdetés szövegébe.

• Azonosító kód (HET-szám): Bár magában a hirdetésben általában elegendő a betűjel, a szerződéskötéshez már szükség lesz a tanúsítvány egyedi HET-számára is.

• Felelősség: A besorolás feltüntetése a tulajdonos (vagy a megbízott ingatlanközvetítő) felelőssége. 

1. Vevői igény: A magas rezsiárak miatt a vevők 2026-ban már a keresési fázisban szűrik az ingatlanokat energetikai hatékonyság alapján.

2. Hitelügyintézés: Számos 2026-os kedvezményes hitel (pl. zöld hitelek) és állami támogatás (pl. Otthon Start Program) alapfeltétele a megfelelő energetikai besorolás igazolása.

3. Szerződéskötés: Mivel az adásvételi szerződés megkötésének pillanatában a tanúsítványnak már léteznie kell, a korai beszerzéssel elkerülhető az ügyintézés elakadása. 

Mire szolgál a villamos biztonsági felülvizsgálat – VBF

A villamossági vizsgálat (hivatalos nevén: villamos biztonsági felülvizsgálat – VBF) célja az ingatlan elektromos hálózatának tűzvédelmi és érintésvédelmi ellenőrzése. Ingatlan eladásakor 2026-ban az alábbi szabályok érvényesek: 

Igen, alapvetően kötelező tulajdonosváltás (eladás) és bérbeadás esetén is a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján. 

Vannak azonban kivételek, amikor elhagyható a felülvizsgálat:

• Ha a lakás elektromos hálózatának túláramvédelme fázisonként nem haladja meg a 32 Ampert.

• ÉS rendelkezik 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval (úgynevezett FI-relé-vel).

• Vagy ha rendelkezésre áll egy 6 évnél nem régebbi érvényes felülvizsgálati jegyzőkönyv.​

• Biztonság: Kiszűri a hibás kötéseket, elöregedett vezetékeket és a tűzveszélyes pontokat.

• Felelősség: Igazolja, hogy az eladó biztonságos hálózattal adta át az ingatlant. Egy esetleges későbbi elektromos tűz vagy baleset esetén védi az eladót a kártérítési igényektől.

• Tájékoztatás: A vevő pontos képet kap a hálózat állapotáról és az esetlegesen szükséges felújításokról. ​

• Jegyzőkönyv: A vizsgálat végén a szakember egy minősítő iratot (jegyzőkönyvet) állít ki, amelyet az adásvételi szerződés mellékleteként érdemes kezelni.

• Szakember: A vizsgálatot csak speciális, villamos biztonsági felülvizsgáló szakképesítéssel rendelkező szakember végezheti.

• Nyilvántartás: 2026. június 1-jétől a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara vezeti a felülvizsgálók nyilvántartását, ami tovább szigorítja a rendszer ellenőrizhetőségét. 

Tipp: Még ha technikailag (a 32A és FI-relé miatt) el is hagyható a vizsgálat, a régebbi építésű ingatlanoknál erősen ajánlott elvégeztetni a biztonság és a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

Ingatlan eladásakor aktuális adózási szabályok!

1. Bejelentési kötelezettség a NAV felé 

Az ingatlaneladás tényét magát az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtása jelenti be a NAV felé. Nincs szükség külön, manuális bejelentésre a tulajdonos részéről. 

• Az ügyvéd szerepe: Az ügyvéd (vagy közjegyző) az adásvételi szerződés elkészítésekor bejelenti a tranzakciót a földhivatalnak, a földhivatal pedig elektronikusan továbbítja az adatokat a NAV felé.

• Adatlap: Az ügyvéd kitölti a NAV felé a B400-as nyomtatványt, amelyen a vevő nyilatkozik az illetékkedvezményekről, az eladó pedig az adókötelezettsége alapjáról. 

2. Adózási kötelezettség (Szja) 

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni, de ez a kötelezettség gyakran nullára csökken a birtoklási idő függvényében. 

Az adó alapja: 

Az adó alapja a jövedelem, ami a bevétel (vételár) és a költségek (eredeti vételár, felújítási számlák, ügyvédi díj, ingatlanközvetítői díj) különbsége. 

Az adó mértéke: 

A jövedelem után az adót csökkenő sávosan kell megfizetni, attól függően, hogy mikor szerezted be az ingatlant: 

Példa: Ha 2021-ben vetted a lakást, és 2026-ban adod el, már adómentes a tranzakció. 

3. Az adó bevallása és befizetése 

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell bevallani, és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik!

Adó vagy illeték?

Az is fontos, hogy míg az ingatlan eladása után személyi jövedelemadót kell fizetni, addig a vásárlása után visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az adót és az illetéket tehát ne keverjük össze: adót az eladás, illetéket ingatlan vásárlása után fizetünk, még akkor is, ha az emberek jellemzően lakásuk eladása után vásárolnak is mindjárt egy másik ingatlant.

Ami lényeges: az ún. beszámítási kedvezmény 2008. január 1-je óta már nem él: vagyis, hogy másik lakóingatlant kellene venni, a pénzt pedig lakáscélra kellene fordítani az adófizetés mértékének csökkentése érdekében.

A jövedelem után fizetjük

Amit érdemesnek látunk elöljáróban leszögezni: az adót az ingatlan vételi és eladási értéke közötti különbözet, azaz a jövedelem után kell megfizetni.

Hogyan állapítsuk meg az ingatlan eladásából származó jövedelmet?

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel (de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni, tehát a számított összeg nullánál nem lehet kisebb.)

Mi számít bevételnek?

Bevételnek tekintendő az az összeg, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke.

Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az szja-törvény rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.

Mi számít költségnek?

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

– a megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások;

– az értéknövelő beruházások;

– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban, az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határ idejéig – a 2026. évi ingatlan, vagyoni értékű jog értékesítése esetében 2032. december 31-éig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges adóhatósági ellenőrzés során be kell mutatni.

Kalkulátor az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításához

https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/kalkulatorok/ing_kalk