Háromszázalékos csoda vagy ketyegő bomba? Az Otthon Start igazi arca
Merre és hogyan halad az új és a használt lakások piaca az Otthon Start Program árnyékában, a magas fejlesztési költségek és a hektikus szabályozási háttér mellett? – e három, egymásra épülő, mégis különböző nézőpontból járták körbe a kérdést szakértők az ingatlan.com által szervezett Conferencia 2025 ingatlanpiac-konferencián, melyre az Index exkluzív betekintést nyert. Fejlesztők (Cordia; Metrodom, Molnárbeton) és a frontvonalon dolgozó értékesítők–közvetítők (Bayer Property, Családi Ingatlan, Otthon Centrum Solutions, Gacsó Ház) együtt rajzolták fel az összetett képet: erősödő kereslet, rugalmatlan kínálat, peremre tolódó elérhetőség, finanszírozási és műszaki kompromisszumok, valamint régiók közti szétnyíló olló.
Lassuló gyorsulás: pörög a lakáspiac, de csak félig
A szeptember 1-jén indult fix 3 százalékos kamatozású Otthon Start Program úgy söpört végig a lakáspiacon, mint a tavaszi vihar, az ingatlanközvetítők szerint valóságos roham indult. A bizonytalanul csöpögő részletszabályok mellett tömeges előzetes érdeklődés, előszerződés, az „azonnal lépni kell” hangulat dominált. „Mintha ingyenlakást osztottak volna”. Az ügyfelek özönlöttek, félve attól, hogy lemaradnak. Aztán jött a kijózanodás: a hitel nem automatikus, és a feltételek sokakat kizárnak. A pánikvásárlást fokozatosan felváltotta a számolgatás.
Történelmi rekord előtt pihent meg a hitelpiac, az Otthon Start miatt borult minden
Turbulencia várható a hitelpiacon. Minimum 2-3 évig szükség lenne az Otthon Startra.
A fejlesztők is hasonlóan látják: az „állampapírkorszakból” hirtelen visszaáramló likviditás robbanásszerű első fél évet hozott, majd normalizálódás jött. A rövid távú dinamika tehát egyértelműen „felpörgető”: a kereslet megérkezett, különösen ott, ahol kész vagy közel kész lakás elérhető. Görög Áron, a Cordia értékesítési és marketingigazgatója szerint „hirtelen mindenki újra venni akart”, de a készlet szűk és a projektek nem reagálnak ilyen gyorsan. Hasonlóan látja Nagy Zsolt, a Metrodom gazdasági igazgatója: „Az érdeklődés megvan, a termék nincs.”
A kereslet szerkezetében kettős mozgás látszik. Egyrészt a 3 százalékos finanszírozás az első otthonos rétegeket aktiválja – ez volt a program deklarált célja. Másrészt a „csomagvásárló” befektetők sem tűntek el: sokan diverzifikáltak (kevesebb lakás itthon, egy rész külföldre), de a prémium, jó lokációjú új építés továbbra is vonzó számukra – már nem az állampapír a magától értetődő alternatíva, mint 2022–2023-ban.
Nincs elég új lakás – főleg ott, ahol kéne
A fejlesztők szerint is túl kevés új lakás épül Magyarországon. A 4,3 milliós lakásállomány megújításához évente 40 ezer új építés kellene, de az utóbbi években ennek alig fele valósult meg – erről az Index korábban több cikkben is értekezett.
Megfizethető lakásokra van szükség: utánajártunk, mi kell hozzá
És a sztratoszférában lévő ingatlanárak további növekedése sem tartható kordában.
Az Otthon Start Program elvileg ezt pörgetné, csakhogy a 1,5 millió forintos négyzetméterár-határ a legtöbb fővárosi projektre nem érvényes. Budapesten átlagosan 1,8-2 millió forint/négyzetméterár mellett lehet új lakáshoz jutni, a budai oldalon még ennél is drágábban. Főként a főváros belső kerületeiben csekély az a projektkör, amely ténylegesen befér ebbe a keretbe. „A 3 százalék inkább jól hangzó szlogen mint reális eszköz a belvárosban” – mondta Nagy Zsolt. Az agglomerációban és vidéken viszont valóban működik: ott belefér az ársávba, és tényleg megmozdította a piacot.
A kínálati bővülést az építési szabályozás változásai is fékezhetik. A közvetítők rámutattak, ahol szűk a telekkínálat, vagy szigorúak az új előírások, települési feltételek (önazonossági törvény, infrastrukturális korlátok), ott nehezebb olyan, piaci alapon is életképes – és egyben Otthon Start-kompatibilis – projekteket elindítani, amelyek tartósan be is férnek a négyzetméterár-plafon alá. A „fejlesztői matek” emiatt óvatosabb: amíg nem látszik, meddig és hogyan érhető el az Otthon Start Program, addig kockázatos arra tervezni egy négyéves projektciklust.
Ugyanakkor a megújuló, energiahatékony állományt döntően az új építés képes hozni – mutattak rá.
Árharc és értékbecslési káosz
Közvetítői oldalon rövid idő alatt látványos „összeérést” láttak: a használt és az új kínálati árak közel kerültek egymáshoz – az új lakásra várni kell, míg a készletből maradó lakások nem a legjobb fekvésűek, de az Otthon Start által hajtott kereslet a használtban is feljebb tolta az árszinteket. Ennek „hőmérője” a banki értékbecslés: a friss tranzakciós adatok lassabban gyűrűznek be a modellekbe, így nőtt a különbség a megállapodott vételár és a bank által elfogadott hitelfedezeti érték között – emiatt több helyen extra önerőt kellett betolni, vagy újraszámolni a finanszírozást. (Korábban arra is felhívtuk a figyelmet, hogy a foglalót akkor érdemes letenni, ha az értékbecslés, valamint a hitelkalkuláció végbement, továbbá, hogy bár a 3 százalékos hitelkonstrukció igencsak vonzó, ám kedvezőbb feltételek mellett is érdemes a józan ész mentén felmérni az anyagi lehetőségeket.)
Ászként virít az Otthon Start az ingatlanpiaci pakliban, ám az ész is fontos
A felfokozott lelkesedést érdemes józan számítással kiegészíteni.
Fejlesztői oldalról a fő kockázat nem is annyira az „árszint”, hanem az indexálhatóság.
Ha a projektköltségek (acél, beton, üveg, munkaerő) 4-8 százalékos éves ütemben kúsznak, miközben a program miatt „rögzített” ársávban kellene eladni, gyorsan veszteségspirál alakulhat ki
– különösen akkor, ha az Otthon Start Program időközben kifut vagy átíródik, és a keresleti oldal is megtorpan. Ez szintén óvatosságra inti a kínálati döntéshozókat. „Ha ez így marad, egyszerűen nem éri meg új projektet indítani” – mondta Görög Áron.
A fejlesztők 2026-ra kétsebességes piacot várnak: egy, az „1,5 milliós világban” pörgő, magas forgási sebességű, támogatott szegmenst; és egy prémium, 1,7-2,0 millió forint/négyzetméter feletti piacot (lokációtól és műszaki tartalomtól függően), ahol az Otthon Start csak áttételesen hat.
Otthon Start-láz: új rekordok jöhetnek a lakáspiacon, de továbbra is kérdés, meddig szállnak még az árak
Továbbra is nagy a fenyegetés.
Budapest és a vidék: két külön világ
A közvetítői beszélgetés talán leghangsúlyosabb üzenete, hogy az országos szinten nagyon eltér a program penetrációja és az árak összeérése. A fővárosi újlakás-piacon alig érzékelhető az Otthon Start: kevés projekt fér bele a határokba, a fejlesztők ezért inkább kivárnak.
Az agglomerációs, illetve az ahhoz közeli telkekben, illetve alapvető infrastruktúrában (víz, szennyvíz, közműkorlátok) gyenge településeken a kínálat fizikailag szűk – itt a használt lakás nem tud együtt lélegezni az újjal. Máshol (tágabb, Budapest körüli gyűrű, regionális központok, egyes agglomerációs „építős” övezetek) viszont 1,3-1,8 millió forint/négyzetméter közötti új kínálat is látható, miközben a használt árszint jóval alacsonyabb – tehát itt nincs összeérés.
Vidéken még vegyesebb a kép: Győrben és Debrecenben erős a kereslet, Pécsen vagy Szegeden inkább a használtpiac élénkül. A program ezért térben „foltos”: ahol a költségszerkezet és a szabályozási környezet engedi, ott erős keresleti hullámot generál.
A közvetítők szerint ráadásul megjelent egy új jelenség: az önazonossági törvénnyel együtt megjelenő helyi pluszterhek. Egyes települések „betelepülési díjat” vagy extra illetéket szednek a beköltözőktől, ami tovább drágítja a vásárlást.
Egy törvény és egy támogatás, amelyek átírhatják, hol és hogyan élhetünk
Utánajártunk, merre fordítja a települések jövőjét az Otthon Start és az önazonossági törvény.
Finanszírozás és kiszámíthatatlanság
Valamennyi szereplő a kiszámíthatatlanságot említette a legnagyobb problémaként. A fejlesztők nem tudják, meddig él a 3 százalékos program, lehet-e majd indexálni az árakat, illetve mi történik, ha a kamatok változnak. A bankok emiatt óvatosabbak, drágábban hiteleznek, a projektek előfinanszírozása nehezebb. „A piac nem fél a kockázattól, csak szereti a kiszámíthatóságot” – fogalmazott Nagy Zsolt.
Sok mindenre kell figyelni az Otthon Startnál, de az egyik legnagyobb félelemtől nem kell tartani
Ezekre a kockázatokra kell figyelnie, ha Otthon Start hitelt igényel.
Megjelentek az Otthon Start feltételeinek lehetséges módosításai, enyhítene a kormány több ponton
Több változás is jöhet a hitelfelvételnél.
A közvetítők szerint ugyanez érvényes a vevőkre is: mindenki számol, mindenki fél a bizonytalantól. „A 3 százalék jól hangzik, de ha közben három hónap múlva más lesz a szabály, senki sem mer dönteni” – mondta Balla Ákos, a Bayer Property értékesítési igazgatója.
Görög Áron és Nagy Zsolt egyértelműen rámutattak:
az 5 százalékos áfa az újlakás-építések életben tartásának feltétele: enélkül a projektek egyszerűen nem jönnének ki gazdaságosan.
Szerintük a kedvezmény nemcsak a vevőknek jelent könnyebbséget, hanem a fejlesztőknek is, mert így tudnak a piac által még megfizethető bruttó árakat kínálni. Mindketten hangsúlyozták, hogy a rendszer bizonytalan és kiszámíthatatlan, hiszen az áfakedvezmény mindig csak ideiglenesen van meghosszabbítva, ami megnehezíti a többéves beruházások tervezését. Görög Áron szerint, ha visszatérne a 27 százalékos áfa, az legalább 20 százalékos áremelkedést okozna, amit a piac „nem bírna el”, ezért a szakma tartós, kiszámítható, hosszú távra rögzített 5 százalékos áfát sürget.
2026: még pörög, de már csikorog
A szakértők szerint 2026 első fél éve még erős lesz. A mostani vásárlások és előértékesítések akkor érnek be, sok lakás kerül piacra. De az év második felében már jöhet a fékezés, amit a jövő áprilisi választásoknak tudnak be. Szerintük ugyanis a voks előtt aki tud, még vásárol, tartva attól, mi lesz az új kormányalakítást követően, legyen az bármilyen összetételű.
A fejlesztők szerint tartós kettősség várható a piacon: az egyik láb az Otthon Start Program-kompatibilis olcsóbb piac, a másik a prémiumszegmens. A közvetítők szerint ez az év lesz a „tudatos vevők éve” – aki nem pánikol, az jól járhat. „Aki most nem siet, hanem gondolkodik, az jobb alkut fog kapni” – mondta Gacsó István, a Gacsó Ház ügyvezetője.
Az, hogy az Otthon Start a ténylegesen milyen hatással lesz az új kínálatra (telek, engedély, kivitelezői kapacitás, átadások), 2027-ben látszódhat igazán – hangsúlyozták a szakértők.
Az adatok világosan mutatják: enélkül nem fog enyhülni a lakhatási válság
Jól elkülöníthető az Otthon Start piaca: kettéválik Budapest és a vidék.
Etikus fejlesztésre van szükség
A fejlesztőknek nem az a gondjuk, hogy nincs vevő, hanem hogy nincs finanszírozási hitel – mutatott rá Molnár György, az ingatlanfejlesztéssel és építőanyag-kereskedelemmel is foglalkozó Molnárbeton Kft. alapító-tulajdonosa.
Felidézte, hogy 2023-ban „félelmetes volt a piac”, hiszen „350 lakásból egyet sem adtunk el”, de 2024-re megélénkült a kereslet, és 2025 első fél éve is erősen indult. Az Otthon Start Program hatásait viszont egyelőre inkább a hitelfelvételi kedv átrendeződésében látja: „Az ügyfeleink harmada most a 3 százalékos hitel felé fordul, de a fiatalok még félnek a bankoktól – meg kell győzni őket.”
A fejlesztő szerint a program korlátai miatt a kivitelezők sokszor kényszerülnek olcsósítani: kisebb lakás, gyengébb anyag. Molnár György ezzel szemben az etikus fejlesztés mellett érvel: „A hitelesség az első pillanattól kezdve fontos, nem akarjuk becsapni a vevőt, hanem értéket akarunk adni.”
Úgy látja, a józan kalkuláció most kulcskérdés: „Láttuk 2008-ban és 2002-ben is, mi történik, ha túlfűtött a piac. Hirtelen megáll a kereslet, és minden a béka feneke alá zuhan.”
Molnár György élesen bírálta a külföldi tulajdonú építőanyag-gyártókat: „Amikor az állam pénzt pumpál a piacba, a külföldi gyártók megérzik, feljebb viszik az árakat, és a támogatás szépen kimegy az országból.” Szerinte a megoldás egyértelmű: „Az építőanyag-ipar egy részét vissza kell hozni magyar kézbe.”
A privatizáció volt az ősbűn – kemény üzenet a magyar kulcságazat jövőjéről
Ha nem lépünk, a házaink is importból jönnek – útelágazás előtt az építőipar.
Visszaidézte, hogy 2022-ben a tégla ára 200, a vasé 250, a hőszigetelési termékeké 150 százalékkal emelkedett. 2024-ben a piac lassulása miatt normalizálódtak az építőanyagárak, ám jelenleg további – agresszív – áremelkedési tendencia
Forrás: index.hu
