Tudnivalók vevőknek

Ingatlanszerzés során felmerülő technikai és jogi kérdésekre,

és illetékvonzatok, kedvezmények, Falusi CSOK

és hogy mire szolgál az energetikai tanúsítvány, és villamos biztonsági felülvizsgálat  a válaszokat itt találja!

A sikeres és biztonságos ingatlanvásárláshoz egy vevőnek az alábbi szakemberek segítségére van szüksége:

Magyarországon az ingatlan-adásvételhez kötelező az ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés.

• Feladata: Ellenőrzi a tulajdoni lapot (tehermentesség), elkészíti az adásvételi szerződést, és lebonyolítja a bejegyzést az új E-ingatlan-nyilvántartási rendszerben.

• Tipp: Érdemes olyan ügyvédet választani, aki jártas az állami támogatások (pl. CSOK Plusz) szerződésbe foglalásában is. 

Ha nem készpénzre vásárolsz, 2026-ban a bonyolult állami támogatások (Otthon Start Program, CSOK Plusz, Munkáshitel) miatt ez szinte elengedhetetlen.

• Feladata: Segít kiválasztani a legkedvezőbb hitelkonstrukciót, összehangolja a banki feltételeket az adásvételi szerződéssel, és segít az illetékmentesség érvényesítésében.

• Költsége: A vevő számára általában ingyenes, mert a bankok fizetik a jutalékot.

Mielőtt aláírnád a szerződést, érdemes "bevizsgáltatni" az ingatlant.

• Feladata: Ellenőrzi a falak állapotát, a tetőszerkezetet, a vizesedést és a hőszigetelést.

• Miért fontos? Megelőzheti, hogy egy rejtett hiba miatt később milliókat kelljen rákölteni a házra.

Bár a legtöbb ingatlanos az eladót képviseli, létezik úgynevezett "vevői képviselet" is.

• Feladata: A vevő igényei alapján keres ingatlant, alkudozik az árból, és végigkíséri a folyamatot a birtokbaadásig.

• Energetikus: Bár az eladónak kell elkészíttetnie, a vevőnek érdemes alaposan átnéznie a javaslatokat a jövőbeli rezsiköltségek miatt.

• Villanyszerelő: Ahogy korábban írtuk, a hálózat biztonságát egy villamos biztonsági felülvizsgálóval érdemes ellenőriztetni a beköltözés előtt.

Az adás-vétel menete

Első lépés: Áralku! Melynek végső célja mindkét fél számára az elfogadható és előnyös ár megtalálása. 

Második lépés: tulajdoni lap lekérése, melynek célja kettős:

Egyrészt a hiteles tulajdoni lapból egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog. A hatályos magyar jogszabályok szerint az eladónak nem kötelessége tájékoztatnia a vevőt arról, amit a vevő a földhivatalok ingatlan-nyilvántartása alapján megtudhat.

Másrészt valamennyi bank és takarékszövetkezet a kölcsönkérelem kötelező mellékleteként bekéri a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lap másolatát.

A tulajdoni lap ára függ attól, hogy milyen formában kéred: az e-hiteles, elektronikus verzió 4.800 Ft/ingatlan (évi kétszeri ingyenes lekérés után), míg a papíralapú, hiteles másolat 10.000 Ft/ingatlan a földhivatalban. 

A térképmásolat pedig 5.000 Ft, családi ház esetén javasolt!

Árak 2025-ben (2024. július 29-től érvényes díjak alapján):

• E-hiteles tulajdoni lap: 4.800 Ft/ingatlan (Ügyfélkapun keresztül).

• Papíralapú hiteles tulajdoni lap: 10.000 Ft/ingatlan (földhivatalban).

• E-hiteles térképmásolat: 5.000 Ft/ingatlan (elektronikus dokumentumként). 

Ingyenes lekérés (saját ingatlanra):

• Minden magánszemély évente kétszer lekérheti saját tulajdonú ingatlanának e-hiteles tulajdoni lapját ingyenesen az Ügyfélkapun keresztül. 

Fontos tudnivalók:

• Csak hiteles dokumentum (e-hiteles vagy papíralapú) adható ki. A korábbi nem hiteles változat megszűnt.

• A papíralapú hiteles másolat biztonsági elemekkel (vízjel, matrica) ellátott, ezt kell benyújtani hatóságok felé.

• Jogosulatlan lekérés, vagy más ingatlan ingyenes lekérése esetén bírság szabható ki. 

A díjat, valamint az elektronikus adatszolgáltatási díjat annak kell megfizetnie, aki a tulajdonilap-másolat szolgáltatását kéri, illetve amely szerv az erre irányuló megkeresést előterjeszti. 

A tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb közhiteles dokumentuma, amely három jól elkülöníthető részre tagolódik.

Az alábbiakban összefoglaljuk, melyik részben milyen információkat talál.

Ez a szakasz az ingatlan fizikai paramétereit és jogi azonosítóit rögzíti:

• Azonosító adatok: Település neve, fekvése (belterület/külterület) és a helyrajzi szám (hrsz.).

• Pontos cím: Város, utca, házszám (társasháznál emelet és ajtó is).

• Méretek: Az ingatlan területe négyzetméterben vagy hektárban kifejezve.

• Művelési ág: Meghatározza az ingatlan típusát (pl. lakóház, udvar, hétvégi ház vagy mezőgazdasági területnél szántó, legelő).

• Jogi jelleg: Itt szerepel, ha az ingatlan társasház, műemlék vagy éppen tanya.

Ez a rész tanúsítja, hogy kik az ingatlan aktuális gazdái:

• Tulajdonosok adatai: Név, születési név, anyja neve, születési helye és ideje, valamint a lakcíme.

• Tulajdoni hányad: Megmutatja, mekkora rész illeti meg az adott tulajdonost (pl. 1/1 az egész, vagy 1/2-1/2 közös tulajdon esetén).

• Szerzés jogcíme: Megjelöli, hogyan került a tulajdonukba az ingatlan (pl. adásvétel, öröklés vagy ajándékozás útján).

• Egyéb tények: Itt rögzítik a tulajdonos kiskorúságát vagy esetleges gondnokság alá helyezését is.

Ez a szakasz tartalmazza az ingatlant érintő minden olyan bejegyzést, amely korlátozhatja a tulajdonos jogait:

• Bejegyzett jogok: Haszonélvezeti jog, jelzálogjog, szolgalmi jog (pl. átjárási jog), vagy eltartási jog.

• Tilalmak és tények: Elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, árverés kitűzése vagy építési korlátozások.

• Tehermentesség: Amennyiben itt a "Bejegyzést nem tartalmaz" felirat olvasható, az ingatlan a lekérés időpontjában tehermentes.

• Mikor tehermentes? Az ingatlan akkor válik hivatalosan tehermentessé, ha a törlési engedélyt benyújtják a földhivatalhoz, és a teher ténylegesen lekerül a tulajdoni lapról.

• Mi az a széljegy? Ha a tulajdoni lap fejlécén széljegyet lát, az azt jelenti, hogy egy beadvány érkezett a földhivatalhoz, amelynek elintézése még folyamatban van. Ez lehet egy friss adásvétel vagy egy új jelzálogjog bejegyzése is.

• Hivatalos lekérés: Ügyfélkapuval 2026-ban is évente 2 alkalommal ingyenesen betekinthet a tulajdoni lapba a Magyarország.hu felületén. Hivatalos ügyekhez az e-hiteles másolat díja 4 800 Ft.

Harmadik lépés: az adás-vételi szerződés elkészítése.

Az adás-vételi szerződés elkészítését ügyvéd végzi, melynek költségét ( a vételár 0,5-1%-a) a vevő biztosítja, ám ettől természetesen el lehet térni. 

A földhivatali bejegyzések díjai 2026-ban az alábbiak szerint alakulnak Magyarországon:

• Általános munkadíj (pl. tulajdonjog bejegyzése): 10 600 Ft.

• Jelzálogjog bejegyzése vagy módosítása: 20 000 Ft.

• Soron kívüli ügyintézés díja: +16 000 Ft ingatlanonként (a bejegyzési alapdíjon felül).

• Hatósági bizonyítvány kiállítása: 4 800 Ft.

Fontos változás 2026-ban

2026-ban már teljes körűen üzemel az E-ingatlan-nyilvántartási rendszer, amely az ügyintézési határidőket lerövidíti, és az elektronikus ügyintézést (például ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott dokumentumok beküldését) teszi elsődlegessé. 

A díjakat általában a területileg illetékes vármegyei kormányhivatal számlájára kell befizetni átutalással vagy bankkártyás fizetéssel. Részletes információk és az aktuális számlaszámok a Földhivatal Online oldalon érhetők el.

Egy adásvételi szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell:

• Az eladó(k) nevét, lakcímét, főbb azonosítóit 
• A vevő(k) nevét, lakcímét, főbb azonosítóit 
• Az adásvétel tárgyát (pontos cím, helyrajzi szám, tulajdonos, tulajdoni hányad)
• A vételárat
• A fizetés feltételeit
• Az ingatlanon lévő terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket
• A szerződéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját
• A birtokbaadás körülményeit
• Az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést
• Az ellenjegyző ügyvédek megbízását és nevét
• Az ingatlanátírási hozzájárulást
• Az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét
• Az energetikai tanúsítás kódját, és hogy az energetikai tanúsítványt a vevő átvette

Negyedik lépés: a tulajdonjog átruházása.

Az adás-vételi szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén kerül sor a tulajdonjog átruházásra, melynek legfontosabb lépése a tulajdoni lapon történő tulajdonos váltás bejegyzése. Kérelemre történik, melynek ügyintézése a jogi képviselő feladata, ám célszerű minden esetben a bejegyzésről személyesen is meggyőződnünk, ugyanis ennek elmulasztásával a tulajdonjog nem kerül átruházásra.  

Az ingatlanátírási illeték mértéke:

2026-ban az ingatlan átírási illeték (hivatalos nevén: visszterhes vagyonátruházási illeték) általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. 

Vannak azonban speciális esetek, kedvezmények és mentességek, amelyek jelentősen módosíthatják ezt az összeget:

• CSOK Plusz / Falusi CSOK: Ha állami támogatással vásárolsz ingatlant, a vétel 80 millió forintos értékhatárig teljesen illetékmentes. 

• Cserepótló vétel (lakáscsere): Ha az eladott lakás, vagy lakóház árából veszel újat az eddigi 3 év helyett, 2026 januártól már 5 éven belül, az értékkülönbözet után kell megfizetni a 4%-os illetéket, és a vagyonszerző szabadon választhatja ki, hogy az adásvételiei közül az elmúlt öt éven belül melyik a számára legkedvezőbb a beszámításnál.

• Első lakásszerzők (35 év alatt): Ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot, 50%-os illetékkedvezmény jár (vagyis csak 2%-ot kell fizetni).

• Új építésű ingatlan: 15 millió Ft-ig mentesség jár, 15 és 30 millió Ft között sávos kedvezmény, de 30 millió Ft felett a teljes összeg után meg kell fizetni a 4%-ot. 

• Egyenes ági rokonok közötti adásvétel vagy ajándékozás (szülő-gyermek).

• Házastársak közötti vagyonátruházás. 

• Házastársi vagyonközösség megszüntetése. 

• Részletfizetés: Első lakástulajdon megszerzésekor (bármilyen életkorban) kérhető 12 havi pótlékmentes részletfizetés a NAV-tól, ha a vételár nem haladja meg a lakáspiaci átlagot. 

Egy 40 millió forintos használt lakás vásárlása esetén, ha nem vagy jogosult kedvezményre:

• Illeték (4%): 1 600 000 Ft.

Az illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szabja ki az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követően, melyről fizetési meghagyást küldenek. Részletes tájékoztatót a NAV hivatalos oldalán találsz.

Fiatalok első lakásvásárlása

2026-ban Magyarországon több jelentős kedvezmény és támogatási forma segíti a fiatalok első lakáshoz jutását, amelyek közül az Otthon Start Program a legújabb elem.

2025. szeptember 1-jétől indult és 2026-ban is elérhető ez a kifejezetten első lakásvásárlóknak szóló állami hitelprogram. 

• Hitelösszeg: Legfeljebb 50 millió forint.

• Kamat: Fix 3% a teljes futamidő alatt.

• Önerő: Kedvezményes, akár 10% önerővel is igényelhető (a szokásos 20% helyett).

• Feltételek: Nincs szükség házasságra vagy gyermekvállalásra, de az ingatlan ára nem haladhatja meg a 100 vagy 150 millió forintot (helyszíntől függően), és a négyzetméterár limitált (1,5 millió Ft/m²). 

Az első lakást vásárló fiatalokat (35 év alatt) kétféle illetékkedvezmény segítheti:

• Általános kedvezmény: Ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, a 35 év alatti első lakásszerzők 50%-os illetékkedvezményre jogosultak.

• CSOK Plusz mentesség: Aki CSOK Pluszt vesz igénybe az első lakásához, az az ingatlan értékétől függetlenül teljes illetékmentességet élvez. 

Ha a fiatal pár gyermeket vállal, a CSOK Plusz kamattámogatott hitel is elérhető:

• Hitelösszeg: Gyermekszámtól függően 15, 30 vagy 50 millió forint.

• Kamat: Maximum 3%.

• Tartozáselengedés: A második gyermektől (vállalt vagy született) gyermekenként 10 millió forintot elengednek a tőketartozásból. 

• Munkáshitel: 2025-től elérhető szabad felhasználású, kamatmentes hitel fiatal dolgozóknak, amely lakáscélra is fordítható.

• Közszolgálati támogatás: 2026 januárjától a közszolgálatban dolgozók évi nettó 1 millió forint vissza nem térítendő támogatást kaphatnak lakhatásra.

• 10%-os önerő: Az MNB szabályozása 2026-ban is lehetővé teszi, hogy az első lakásvásárlók a vételár mindössze 10%-ának befizetésével hitelt vegyenek fel. 

A pontos jogosultság ellenőrzéséhez érdemes a Magyarország.hu oldalt vagy banki hitelszakértőt felkeresni.

Új építésű ingatlan vásárlására vonatkozó illeték kedvezmény

2026-ban az új építésű ingatlanok vásárlásakor több illetékkedvezmény és mentesség is igénybe vehető Magyarországon, a vételártól és a családi állapottól függően:

Ha vállalkozó által épített, új lakást vásárolsz, a következő sávos kedvezmény érvényes:

• 15 millió Ft-ig: A forgalmi érték első 15 millió forintja után nem kell illetéket fizetni.

• 15 és 30 millió Ft között: Csak a 15 millió forint feletti rész után kell megfizetni a 4%-os illetéket.

• 30 millió Ft felett: Ha az új lakás ára meghaladja a 30 millió forintot, a teljes összeg után meg kell fizetni a 4%-os illetéket (ebben az esetben nem jár a fenti mentesség). 

Amennyiben az új ingatlant állami támogatás igénybevételével vásárolod meg, az értékhatártól függetlenül mentesülhetsz az illeték alól:

• CSOK Plusz / Falusi CSOK: Ha a vásárláshoz CSOK Plusz kamattámogatott hitelt vagy Falusi CSOK-ot veszel igénybe, a vásárlás teljesen illetékmentes (a forgalmi érték 80 millió forintos részéig). 

Ha 35 év alatti vagy és ez az első lakástulajdonod:

• 50%-os kedvezmény: Ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, az illeték mértéke 4% helyett csak 2%.

  • Megjegyzés: Új építésű ingatlanoknál ez ritka az árak miatt, de jogilag érvényesíthető. 

• Ha lakóház építésére alkalmas építési telket vásárolsz, és vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá (amelynek hasznos alapterülete eléri a maximális beépíthetőség 10%-át), a telek vásárlása illetékmentes. 

Az illetékmentesség érvényesítéséhez az adásvételi szerződésben vagy a NAV adatlapján (B400-as nyomtatvány) külön nyilatkozni kell a kedvezmény igénybevételéről. További részletek a NAV hivatalos tájékoztatójában érhetőek el.

Mire szolgál az energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány (más néven „lakászöldkártya”) egy olyan hivatalos dokumentum, amely az ingatlan energiafelhasználásának hatékonyságát mutatja meg egy skálán (2026-ban is a megszokott A+++-tól I-ig terjedő besorolást használva). [1]

A tanúsítvány az alábbi fő célokat szolgálja:

• Vevő/Bérlő védelme: Pontos képet ad arról, hogy az ingatlan fenntartása (fűtés, vízmelegítés, világítás) várhatóan mekkora költséggel jár majd. [1]

• Korszerűsítési javaslat: A dokumentum nemcsak egy betűjelet tartalmaz, hanem szakmai javaslatokat is arra vonatkozóan, hogyan lehet javítani az ingatlan hatékonyságát (pl. szigetelés, ablakcsere, fűtéskorszerűsítés). [1]

2026-ban is kötelező az energetikai tanúsítvány elkészíttetése az alábbi esetekben:

• Ingatlan eladása: Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a tanúsítvány azonosító kódját (HET-szám). [1]

• Bérbeadás: Hosszabb távú bérbeadás esetén a tulajdonos köteles bemutatni a tanúsítványt a bérlőnek. [1]

• Új épület építése: A használatbavételi engedélyhez kötelező elem. [1]

• Zöld hitelek: Kedvezményes kamatozású „zöld” lakáshitelek (pl. az MNB irányelvei alapján) csak meghatározott, magas energiahatékonyságú (általában legalább „A+”) ingatlanokra vehetők fel. [1]

• Felújítási programok: Az állami energetikai korszerűsítési pályázatoknál (pl. RRF programok) a támogatás kifizetésének feltétele a javulást igazoló tanúsítvány. [1]

A 2023 novemberében bevezetett új szabályozás szerint a tanúsítvány 5 évig érvényes, amennyiben az ingatlanon nem végeznek olyan jelentős átalakítást, amely megváltoztatja annak energetikai jellemzőit. [1]

A hitelesített tanúsítványokat az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) rendszerében rögzítik a szakemberek.

Mire szolgál a villamos biztonsági felülvizsgálat – VBF

A villamossági vizsgálat (hivatalos nevén: villamos biztonsági felülvizsgálat – VBF) célja az ingatlan elektromos hálózatának tűzvédelmi és érintésvédelmi ellenőrzése. Ingatlan eladásakor 2026-ban az alábbi szabályok érvényesek: 

Igen, alapvetően kötelező tulajdonosváltás (eladás) és bérbeadás esetén is a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet alapján. 

Vannak azonban kivételek, amikor elhagyható a felülvizsgálat:

• Ha a lakás elektromos hálózatának túláramvédelme fázisonként nem haladja meg a 32 Ampert.

• ÉS rendelkezik 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval (úgynevezett FI-relé-vel).

• Vagy ha rendelkezésre áll egy 6 évnél nem régebbi érvényes felülvizsgálati jegyzőkönyv.​

• Biztonság: Kiszűri a hibás kötéseket, elöregedett vezetékeket és a tűzveszélyes pontokat.

• Felelősség: Igazolja, hogy az eladó biztonságos hálózattal adta át az ingatlant. Egy esetleges későbbi elektromos tűz vagy baleset esetén védi az eladót a kártérítési igényektől.

• Tájékoztatás: A vevő pontos képet kap a hálózat állapotáról és az esetlegesen szükséges felújításokról. ​

• Jegyzőkönyv: A vizsgálat végén a szakember egy minősítő iratot (jegyzőkönyvet) állít ki, amelyet az adásvételi szerződés mellékleteként érdemes kezelni.

• Szakember: A vizsgálatot csak speciális, villamos biztonsági felülvizsgáló szakképesítéssel rendelkező szakember végezheti.

• Nyilvántartás: 2026. június 1-jétől a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara vezeti a felülvizsgálók nyilvántartását, ami tovább szigorítja a rendszer ellenőrizhetőségét. 

Tipp: Még ha technikailag (a 32A és FI-relé miatt) el is hagyható a vizsgálat, a régebbi építésű ingatlanoknál erősen ajánlott elvégeztetni a biztonság és a későbbi jogviták elkerülése érdekében.