Tudnivalók vevőknek

Ingatlanszerzés során felmerülő technikai és jogi kérdésekre,

adó és illetékvonzatok, Falusi CSOK

és hogy mire szolgál az energetikai tanúsítvány  a válaszokat itt találja!

Az adás-vétel menete

Miután megtalálta a család igényeihez mért legmegfelelőbb ingatlant kérjen segítséget jogászától, vagy irodánk ügyvezetőjétől a sikeres adás-vétel lebonyolításához.

Első lépés: Áralku! Melynek végső célja mindkét fél számára az elfogadható és előnyös ár megtalálása. 

Második lépés: tulajdoni lap lekérése, melynek célja kettős:

Egyrészt a hiteles tulajdoni lapból egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog. A hatályos magyar jogszabályok szerint az eladónak nem kötelessége tájékoztatnia a vevőt arról, amit a vevő a földhivatalok ingatlan-nyilvántartása alapján megtudhat.

Másrészt valamennyi bank és takarékszövetkezet a kölcsönkérelem kötelező mellékleteként bekéri a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lap másolatát.

A hiteles tulajdoni lap másolatért "papír alapú" fizetendő igazgatási szolgáltatási díj 6250.- Ft a Földhivatalnál.

Elektronikus dokumentumként (Takarnet felhasználók részére) szolgáltatott másolatok:

-Hiteles tulajdoni lap másolat "e-hiteles" 3600 Ft /ingatlan

-Nem hiteles másolat 1000 Ft /ingatlan

Családi ház esetében javasolt kérni még egy térképmásolatot is:

Térképmásolat TakarNet rendszeren keresztül: 2.250,- Ft/földrészlet

A díjat, valamint az elektronikus adatszolgáltatási díjat annak kell megfizetnie, aki a tulajdonilap-másolat szolgáltatását kéri, illetve amely szerv az erre irányuló megkeresést előterjeszti. 

A tulajdoni lap tartalma:

1. Az első rész az ingatlan adatait tartalmazza, így többek között a település nevét, az ingatlan fekvését (belterület vagy külterület), a belterületen lévő ingatlannál az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot, a helyrajzi számot, az ingatlan területének nagyságát, művelési ágát és a művelés alól kivett terület elnevezését, az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülo, gazdasági épület stb.), az ingatlan jogi jellegét (pl. társasház, szövetkezeti ház, műemlék, tanya stb.) stb.

2. A tulajdoni lap második része az ingatlan tulajdonosainak nevét, valamint ingatlan-nyilvántartási szempontból egyéb, személyazonosításra alkalmas adatokat, (a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét), jogi személynél a megnevezését, illetőleg székhelyét rögzíti.

3. A tulajdoni lap harmadik része, az úgynevezett teherlap, tartalmazza az ingatlanon fennálló egyéb jogokat, mint például haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalmi jog, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog fennállását.

A tulajdoni lapnak e része még tartalmazza az ezeket bejegyző határozat számát, továbbá a jogosultnak a nevét és a lakóhelyét.

A tulajdoni lap ezen része tartalmaz még az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó ún. tényeket is, pl.: elidegenítési és terhelési tilalmat; telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét; árverés kitűzésének a tényét; a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását stb.

A törlési engedély földhivatalhoz történő benyújtása, majd a teher törlésével válik tehermentessé az ingatlan.

Amennyiben a kezünkben olyan tulajdoni lap másolat van, amelyen a III. rész "Bejegyzést nem tartalmaz", nyugodtak lehetünk, hogy a másolat készítése időpontjában az ingatlan tehermentes.

Harmadik lépés: az adás-vételi szerződés elkészítése.

Az adás-vételi szerződés elkészítését ügyvéd végzi, melynek költségét ( a vételár 0,5-1%-a) a vevő biztosítja, ám ettől természetesen el lehet térni. A Földhivatali bejegyzési díj 6.600 Ft. Célszerű előszerződést kötni, melyben rögzíteni kell a fizetési feltételeket, a foglaló mértékét ( a vételár 10-20%), a birtokba adás idejét stb.

Egy adásvételi szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell:

• Az eladó(k) nevét, lakcímét, főbb azonosítóit 
• A vevő(k) nevét, lakcímét, főbb azonosítóit 
• Az adásvétel tárgyát (pontos cím, helyrajzi szám, tulajdonos, tulajdoni hányad)
• A vételárat
• A fizetés feltételeit
• Az ingatlanon lévő terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket
• A szerződéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját
• A birtokbaadás körülményeit
• Az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést
• Az ellenjegyző ügyvédek megbízását és nevét
• Az ingatlanátírási hozzájárulást
• Az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét
• Az energetikai tanúsítás kódját, és hogy az energetikai tanúsítványt a vevő átvette

Negyedik lépés: a tulajdonjog átruházása.

Az adás-vételi szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén kerül sor a tulajdonjog átruházásra, melynek legfontosabb lépése a tulajdoni lapon történő tulajdonos váltás bejegyzése. Kérelemre történik, melynek ügyintézése a jogi képviselő feladata, ám célszerű minden esetben a bejegyzésről személyesen is meggyőződnünk, ugyanis ennek elmulasztásával a tulajdonjog nem kerül átruházásra.  

Hagyományos ingatlanértékesítés

A hagyományos ingatlan értékesítés alatt értjük azt az ingatlan műveletet, amelyben kizárólag az ingatlanra kötött adásvételi szerződéssel száll át az ingatlan tulajdonjoga az eladóról a vásárlóra. Ebben az esetben az adásvételi szerződés benyújtásra kerül a földhivatalhoz, ahol érkeztetik, majd egy nap múlva a tulajdoni lapon megjelenik a széljegy, majd bejegyzik az új tulajdonost. Részletre történő vásárlás esetén az ingatlan birtokbaadása és tulajdonjog átruházása elválik egymástól. Az eladó, a teljes vételár kifizetéséig fenntartja tulajdonjogát.

Adó és illetékvonzatok

Lakóingatlan megszerzésekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték

Lakás, lakóingatlan megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja, a megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke. (Amennyiben az illetékhivatal nem talál túlzott eltérést a vételár és a becsülhető forgalmi érték között, úgy a vételár alapján róják ki az illetéket.)

Az ingatlanátírási illeték mértéke:

A lakásvásárlási illeték mértéke 2013-tól egységesen 4%.

2021. január 1-jétől illetékmentes családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) vásárolt lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése.

(Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 26. § (1a) bekezdés f) pontját az egyes törvényeknek az otthonteremtési akcióterv bevezetése érdekében szükséges módosításáról szóló 2020. évi CXXXIII. törvény állapította meg)

• az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó,

(A lakáscélú támogatásról szóló 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet (Korm. rendelet1.) 2020. október 1-jén hatályos 1. § a) pontja szerint a gyermekvállalás és gyermeknevelés támogatása, a családok új lakáshoz jutásának elősegítése és az új lakások építésének ösztönzése érdekében – meghatározott feltételekkel – Magyarország területén új lakás építéséhez vagy vásárlásához vissza nem térítendő állami támogatás vehető igénybe.)

vagy

• a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető

​(A családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet (Korm. rendelet2.) 2020. október 1-jén hatályos 1. § (2) bekezdése alapján a gyermeket nevelő, valamint a gyermeket vállaló nagykorú személy – meghatározott feltételekkel – a központi költségvetésből vissza nem térítendő állami támogatást vehet igénybe használt lakás vagy egylakásos lakóépület vásárlása vagy bővítése érdekében, továbbá a többgyermekes családok otthonteremtési kamattámogatását veheti igénybe lakás vásárlása érdekében.)

Ha a vagyonszerző megelőlegezett CSOK (A Korm. rendelet1. 2020. október 1-jén hatályos 6. alcíme, (32-35. §) vagy a Korm. rendelet2. 2020. október 1-jén hatályos 8. alcíme (20-22. §) alapján.) miatt kapta az illetékmentességet, és

• a gyermekvállalás az arra vonatkozó határidő lejártáig nem teljesült, vagy
• a CSOK-ot a gyermekvállalás teljesítése nélkül, a határidő lejárta előtt bármely okból visszafizette,

a NAV az adásvételi szerződés aláírásának időpontjában fennálló forgalmi érték és az akkor hatályos illetékmérték alapján a visszterhes vagyonátruházási illetéket kiszabja, amint erről tudomást szerzett.

A NAV az illetéket a CSOK visszafizetése vagy annak elrendelése évének december 31-étől számított 5 évig állapíthatja meg.

Ezeket a szabályokat nem kell alkalmazni, ha a gyermekvállalás a CSOK-ban részesülő egészségi állapota miatt hiúsult meg.

Mely ügyekre vonatkozik az illetékmentesség? (Itv. 99/W. §.)

Az illetékmentesség a 2020. december 31. után megkötött adásvételi szerződésekre vonatkozik.

Ezekben az ügyekben a NAV fizetési meghagyást nem bocsát ki, hanem csak az illetékmentesség tényét jegyzi fel az ügyiratra. (Itv. 78. § (1) bekezdés.)

A 2021. január 1-je előtt kötött adásvételi szerződésnél a vagyonszerzés nem illetékmentes, de a CSOK-ot a lakástulajdon forgalmi értékéből le kell vonni. (Az Itv. 2020. december 31-én hatályos 21. § (1) bekezdése alapján.)

új lakás esetén pedig figyelembe kell venni az Itv. 26. § (1) bekezdés f) szerinti illetékkedvezmény alkalmazásakor is. (Az Itv. 26. § (1) bekezdés f) pontjának 2020. december 31-én hatályos szövege alapján.)

Fiatalok első lakásvásárlása

35 év alatti magánszemély első lakás vásárlása esetén, ha a lakás értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor 50 %-os   illetékkedvezményben részesül. Ebben az esetben az illeték mértéke 2%.

Ingatlan vásárlás esetén 2011. január 1-jétől 35 év alatti fiatal, első lakástulajdonának megszerzése esetén kérhető illeték részletfizetésre irányuló kedvezmény.

Új építésű ingatlan vásárlására vonatkozó illeték kedvezmény

Új építésű ingatlan vásárlása 15 M Ft-ig illetékmentes. 15 M Ft és 30 M Ft közötti értéken vásárolt ingatlan esetén, a 15 M Ft - ig fizetendő illetéket nem kell megfizetni. (vagyis a 15 M Ft-t meghaladó rész 4 %-a fizetendő)

30 M Ft vagy magasabb forgalmi értékű ingatlan megszerzése esetén nem vehető igénybe illeték kedvezmény.

2021. január 1-jétől illetékmentes családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) vásárolt lakás/ház tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése.

Öröklési és ajándékozási illetékmentesség egyenes ági rokonok között

Jelenleg az egyenes ági rokonok között, (szülő-gyermek) illetve örökbe fogadó-örökbe fogadott között és a házastársak között az ajándékozás illetékmentes annak értékétől függetlenül.

Az egyenes ági rokonok közötti öröklést és ajándékozást a mentesség tényétől függetlenül ezután is be kell jelenteni az állami adóhatósághoz az Itv. 89-91. §-ai alapján.

Mire szolgál az energetikai tanúsítvány?

Az energiatanúsítvány egy olyan igazoló okirat  amely megmutatja az épület energiafelhasználásának hatékonyságát az épületek osztályba sorolásával. A skála a legkedvezőbb „AA++ minimális energiaigényű” kategóriától a leggyengébb „JJ rossz” kategóriáig terjed.

Kevésbé elterjedő neve - a lakás zöldkártya, épület zöldkártya - is ugyanezt a fogalmat takarja.

A minősítés Nyugat-Európában már évek óta létezik, célja hogy a vásárló és bérbevevő személyek megbízható információt kapjanak az ingatlan épületenergetikai színvonaláról, és várható fogyasztásáról.

A szabályozás további célja, hogy az ingatlanok energiahatékonysága a piaci árukban is megmutatkozzon, ezáltal ösztönözve a vásárlókat a kisebb fogyasztású épületek előnyben részesítésére. 

A 2000 után épült ingatlanok jelentős része vagy CC, illetve DD besorolású. A legjobb kategóriákat azért kapja nagyon kis számú ingatlan, mert a BB-nél jobb minősítés csak abban az esetben adható, ha megújuló energiaforrást is hasznosítunk (pl. napelem, napkollektor, biomassza).

Az EU irányelve, hogy 2020-tól csak zéró energiájú házak épüljenek, amik tejesen fedezik a saját energiaigényüket valamilyen megújuló forrásból. (pl: szél, nap, földhő).  Ennek a célja a környezetvédelem és az energiatakarékosság, és a lakosság energiafogyasztásának gazdaságosabbá tétele. 

Magyarországon 2012. jan. 1-től kezdve energiatanúsítvány elkészíttetésére kötelezi az eladót a 176/2008. (VI. 30.) Korm. Rendelet, néhány kivétellel.

Falusi CSOK

Falusi CSOK — a legfontosabb információk egy helyen

https://ingatlandh.hu/hir/falusi-csok-2021-aktualis-feltetelek-es-friss-telepuleslista/162