Olyan kormányzati intézkedés jön, amely újraírhatja a lakásálmainkat

Az elmúlt évtizedben Magyarországon nőttek leggyorsabban a lakásárak az Európai Unióban. A GKI Gazdaságkutató adatai szerint 10 év alatt több mint 237 százalékos volt az emelkedés, miközben az uniós átlag csak 58 százalék körül alakult. A drágulás különösen az utóbbi két évben gyorsult fel, aminek következtében a fiataloknak és az alacsonyabb jövedelmű családoknak egyre elérhetetlenebbé vált a saját lakás.

A kormány az elmúlt években több programot is indított a lakáspiac élénkítésére – például a csok, a falusi csok, a babaváró hitel vagy legutóbb a csok plusz –, ezek azonban inkább felfelé hajtották az árakat.

Felvetődik a kérdés: valóban szükséges-e az állami beavatkozás, és pontosan mi okozta ezt a kiugró áremelkedést? Erről szólt a hétfői háttérbeszélgetésünk Hannya Nimerrel, a GKI igazgatósági elnökével.

A piaci folyamatok miatt drágultak az ingatlanok

A GKI egyik korábbi elemzése azt vizsgálta, hogy 2016 és 2024 között mi befolyásolta leginkább a használt lakások árait Budapesten. Eszerint az építőipari termelői árak alakulása, a 10 éves állampapír hozamai és a nettó bérek emelkedése váltotta ki leginkább az áremelkedést. Ezzel szemben például a lakáshitelek kamatszintje vagy a tranzakciók – vagyis az adásvételek – száma kevésbé játszott jelentős szerepet az árakban.

Érdekesség, hogy az új építésű és a használt lakások négyzetméterára szinte teljesen együtt mozog: a két mutató közötti korreláció 0,97, ami nagyon erős összefüggést jelez. Ez azt jelenti, hogy amikor az új lakások drágulnak – például az építőanyagok és a kivitelezés költségeinek növekedése miatt –, az szinte automatikusan magával húzza a használt lakások árait is.

A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2016–2024 közötti budapesti lakáspiaci elemzése szerint a dinamikus lakásár-emelkedés elsősorban piaci alapú folyamatok eredménye volt, nem pedig kizárólag kormányzati beavatkozásoké. Négy fő tényező magyarázza ezt a trendet:

1. Építőipari költségek növekedése: Az építőipari termelői árindex jelentős emelkedése az új lakások árát hajtotta fel, amelynek árváltozása szoros korrelációt mutat a használt lakások áraival is (korrelációs együttható: 0,97). Ez a költségoldali nyomás független volt az állami támogatásoktól, tehát már azok nélkül is drágulást eredményezett.
2. Nettó keresetek jelentős növekedése: A 2016 és 2024 közötti időszakban a nettó keresetek nominálisan több mint kétszeresükre emelkedtek, ami hozzávetőlegesen 110–130 százalékos növekedést jelent. Ez a jelentős bővülés a háztartások vásárlóerejét is növelte, különösen a magasabb jövedelmi decilisekben. Azonban fontos hangsúlyozni, 2022–2023-ban a magas infláció miatt reálértéken a bérek stagnáltak vagy csökkentek, így a kereslet elsősorban a 2016–2021 közötti időszakban volt jelentős. A többletjövedelem egy része az ingatlanpiacon csapódott le, részben lakhatási, részben befektetési célú kereslet formájában.
3. Állampapírhozamok és befektetői döntések: A 2010-es évek második felében tapasztalható alacsony állampapírhozam-környezet alternatív befektetési lehetőségként vonzóvá tette a lakásvásárlást, különösen a bérleti hozamokat kereső befektetők számára. A tőke elfordulása az állampapíroktól és az ingatlanpiac felé érdemben növelte a keresletet.
4. Kormányzati támogatások: Ezek szerepe a keresletfokozás, de e három fundamentális tényező hatására a lakásárak már a támogatási programok előtt is meredeken emelkedtek. A 2015 után bevezetett csok, babaváró hitel, majd a 2024 végén meghirdetett Otthon Start program további keresleti impulzust adott ugyan, de nem ezek indították el a drágulási trendet.

Hannya Nimer a háttérbeszélgetésen most azt hangsúlyozta, fontos megjegyezni, hogy a jelenlegi támogatási konstrukciók (például a 3 százalékos kamatú Otthon Start hitel) már a spekulatív várakozásokat is erősítik, és mivel a lakásépítési kínálat továbbra is szűkös, további árfelhajtó hatás várható. A GKI előrejelzése szerint 2025 végéig akár 15-20 százalékos áremelkedés is bekövetkezhet. Ezt támasztja alá a Magyar Nemzeti Bank 2025. júliusi lakáspiaci elemzése is, amely szerint már az Otthon Start program bevezetése előtt is extrém árnövekedés történt.

Fotó: Florian Gaertner / Getty Images Hungary

Javíthatja a bizalmat a program?

A GKI Gazdaságkutató igazgatóságának elnöke az Indexnek most azt hangsúlyozta: „Sem én, sem a GKI nem foglalunk állást politikai kérdésben – kizárólag gazdasági kérdésekben nyilvánulunk meg, objektív adatok alapján.” Azonban tény, hogy a GKI által rendszeresen mért lakossági bizalmi index 2022 végétől 2024 közepéig folyamatosan romlott.

Ebben több tényező is szerepet játszott: a magas infláció, a reálbérek csökkenése, a bizonytalan kamatkörnyezet, valamint a lakáspiac stagnálása vagy visszaesése. Ezek együtt jelentősen visszavetették a háztartások hitelfelvételi kedvét és hosszú távú pénzügyi döntéseit.

A fix kamatozás kiszámíthatóbb pénzügyi környezetet teremt, javíthatja a háztartások biztonságérzetét és visszaadhatja a vásárlási kedvet – különösen lakáscélú hitelek esetében. A program egyúttal reményt adhat azoknak, akik az utóbbi években kiszorultak a lakáspiacról, és pozitív irányba mozdíthatja el a gazdaságról alkotott lakossági várakozásokat is.

A háttérbeszélgetésen Hannya Nimer arra is felhívta a figyelmet, hogy bár az Otthon Start program célja a lakásvásárlás ösztönzése, van egy árnyoldala is: az ingatlanárak már most is emelkedőben vannak, a támogatott hitelkonstrukció pedig tovább hajthatja felfelé az árakat. Ez pedig éppen azokat a fiatalokat hozhatja nehezebb helyzetbe, akik első lakásukat szeretnék megvásárolni – vagyis pont azt a célcsoportot, amelyet a program megszólítani kíván.

A program hatása ezért területenként eltérő lehet. Vidéken, ahol az ingatlanárak növekedése eddig mérsékeltebb volt, valóban nagyobb lökést adhat a keresletnek. Ezzel szemben Budapesten és a nagyvárosokban inkább a bizalmi és várakozási hatás lehet erősebb, vagyis az emberek hangulatát, gazdasági kilátásaik megítélését befolyásolhatja pozitívan a fix kamatozású hitel lehetősége.

Fontos, hogy ezek a hatások nemcsak elméletiek, de a következő hónapokban objektíven is mérhetők lesznek, például a GKI bizalmi indexének alakulásából vagy a lakáspiaci tranzakciók számának változásából. A program igazi jelentősége tehát nem pusztán a kedvező kamatokban rejlik, hanem abban is, hogyan változtatja meg a lakosság gondolkodását, biztonságérzetét és pénzügyi döntéseit. 

Összességében tehát az Otthon Start nemcsak egy újabb hitelprogram, hanem egyfajta gazdasági hangulatjavító eszköz is lehet. Hogy ez egy valódi irányváltás a gazdaságpolitikában, vagy inkább egy választási ciklushoz időzített lépés, azt a következő hónapok adatai és a lakosság reakciói fogják eldönteni.

Új hitelportfóliót építhetnek a bankok

Amikor a háttérbeszélgetésen azt kérdeztük Hannya Nimertől, mennyire szolgálja a pénzügyi rendszer hosszú távú stabilitását az Otthon Start program. Válaszul elmondta, hogy a 3 százalékos, fix kamatozású hitel rövid távon indokolt anticiklikus eszköz lehet, amivel újra beindítható a lakossági hitelezés. Különösen akkor van nagy szerepe, amikor a hitelfelvételi kedv – a magas kamatok és a reálbérek csökkenése miatt – történelmi mélypontra zuhant.

A stabil törlesztőrészletek és a célzott ügyfélkör (első lakást vásárlók, fiatal családok) javíthatják a bankok portfóliójának minőségét, és kiszámítható cash flow-t biztosíthatnak a pénzintézeteknek.

Ez a konstrukció tehát lehetőséget ad a bankoknak, hogy alacsony kockázatú új hitelportfóliót építsenek fel, ami a válságból kilábaló szektor számára értékes eszköz. A program csökkentheti a nemteljesítő hitelek arányát, élénkíti a kapcsolódó iparágakat – például az értékbecslést, a biztosítást és a közvetítést –, és részlegesen visszaállíthatja a lakáshitelezés szerepét a pénzügyi közvetítőrendszerben

– összegezte az Indexnek Hannya Nimer. A GKI elemzésében is rávilágított arra, hogy fontos óvatosnak lenni: a bankok kockázattűrő képessége és üzleti modellje között nagy eltérések lehetnek, ezért a hitelfeltételek intézetenként változhatnak, és ezzel együtt a program gyakorlati hatása sem lesz teljesen egységes a piacon. A szűk banki marzs és az állami kamattámogatás hosszabb távon torzíthatja a versenyt: ha a támogatott hitelek válnak dominánssá, az visszavetheti a bankok innovációs kedvét, gyengítheti a kockázatértékelést, és kiszoríthatja a piaci alapú termékeket.

Az Otthon Start konstrukciójában ráadásul egy része „politikai árként” van beárazva, így a bankok nem saját modelljükre támaszkodnak, hanem a program feltételeire. Ez morális kockázatot hordoz, hiszen a pénzintézetek forrásallokációja nem piaci, hanem állami ösztönzőkhöz igazodik, ami hosszabb távon a verseny strukturális torzulásához vezethet. A pénzügyi rendszer tartós stabilitását a fenntartható, önfenntartó és versenyképes hitelezés biztosítja.

Bár az Otthon Start átmenetileg segíthet stabilizálni a banki működést, a GKI szerint elengedhetetlen, hogy az ilyen programok

• időben korlátozottak legyenek,
• ne váljanak túlságosan dominánssá a piacon,
• és ne szorítsák ki a piaci alapú hitelezést és termékinnovációt.

Összességében az Otthon Start indokolt eszköz lehet a jelenlegi, nehéz környezetben, de nem helyettesítheti a piaci alapon működő hitelezési modellt. A bankok és a gazdaság hosszú távú érdeke az, hogy az állami támogatások célzott, időszakos impulzusok maradjanak, amelyek nem veszélyeztetik a pénzügyi közvetítőrendszer integritását.

Forrás: index.hu