Soha nem látott érdeklődés az eladó lakások iránt – az árrobbanás még csak most jöhet

Hatalmas ingatlanpiaci boommal indult az év, és sokáig úgy tűnt, ezt már nem lehet hova fokozni, július végére azonban csúcsot döntött az eladó és a kiadó ingatlanok iránti komoly érdeklődések száma. A zenga.hu mérése szerint a telefonszám-felfedések és üzenetküldések száma 2 százalékkal meghaladta a január második hetében mért maximumot.

„Az, hogy július utolsó hetében tovább erősödött az érdeklődők száma mind az eladó, mind a kiadó lakások iránt, két dolognak köszönhető. Egyrészt a szeptemberben induló Otthon Start Program miatt olyanok is elkezdtek az eladó lakások között nézelődni, akik az első félévben kiszorultak a piacról, másrészt a felvételi ponthatárok kihirdetése is hatással volt az eladó és kiadó ingatlanok iránti érdeklődésekre” – mondta Futó Péter, az ingatlankeresési portál elemzési vezetője.

Az adatokból az látszik, hogy július utolsó hete volt az év második legerősebb hete az eladó lakások iránti érdeklődéseket nézve, ami azt jelenti, hogy mostanra az év első negyedévében jellemző átlagokat is meghaladtuk.

Országos átlagban 38, Budapesten pedig 45 százalékkal volt több érdeklődő a július végi 31. héten, mint az Otthon Start bejelentése előtti időszakban. A kedvezményes hitel egyik kritériuma, hogy a négyzetméterár nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál, aminek vidéken a kínálat nagyobb része felel meg, mint Budapesten. Ez is hozzájárulhatott ahhoz, hogy ezúttal nem Budapesten volt a legnagyobb a keresletnövekedés

– mondta Futó Péter.

Öt vármegyében ugyanis több mint másfélszer annyian kerestek ingatlant július végén, mint az Otthon Start Program bejelentése előtt. A zenga.hu felületén leginkább Komárom-Esztergom (76 százalék), Bács-Kiskun (73 százalék), Veszprém (69 százalék), Győr-Moson-Sopron (66 százalék) és Fejér (60 százalék) vármegyében nőtt meg a komoly érdeklődők száma (az ingatlanhirdetésnél felfedte a telefonszámot, vagy a felületen keresztül üzenetet küldött az eladónak).

Kisebb, de csaknem 10-15 százalékos mértékű volt az emelkedés Baranya, Somogy és Nógrád vármegyében is. Egyedül Heves vármegye volt az, ahol csökkent az ingatlankeresők száma a kedvezményes hitel bejelentése óta, amit részben a bázishatás magyarázhat, vagyis az, hogy a bejelentés előtti 26. héten átlag feletti volt ott az érdeklődők száma.

Azonnali reakció

Hasonló tendenciákat lát az ingatlan.com is, amely szerint egyre nagyobb érdeklődés mellett megindult a helyezkedés a lakáspiac keresleti oldalán az Otthon Start Program szeptemberi indulása előtt. Az ingatlanhirdetési portál 330 ezer telefonos érdeklődésen alapuló elemzésből az is kiderül, hogy az egyes településtípusokon belül mekkora és milyen lakóingatlanok kategóriák iránt mutatkozik a legnagyobb érdeklődés.

„Már az Otthon Start Program bejelentése utáni napokban érezhető volt a kereslet élénkülése, ami az elmúlt hetekben fokozatosan erősödött. A július 28. és augusztus 3. közötti héten az eladó használt lakások és házak iránti kereslet 54 százalékkal haladta meg a június végi, azaz a 3 százalékos hitelprogram meghirdetése előtti szintet” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ez arra utal, hogy a program lehetőségeinek megismerése láthatóan azonnali reakciót váltott ki a potenciális vásárlókból, különösen azokból, akik szeptembertől tervezték kihasználni a kedvezményes lakáshitelt.

Garzonboomra lehet számítani a nagyvárosokban

Az ingatlan.com adatai szerint a budapesti kerületekben a 40-80 négyzetméter közötti lakások és a 40 négyzetméter alatti garzonok iránt a legerősebb az érdeklődés. A szóban forgó lakások iránti kereslet július utolsó hetében 65 százalékkal nőtt a bejelentés előtti állapothoz viszonyítva, ami jóval meghaladja az országos átlagot.

Hasonló trend figyelhető meg a megyei jogú városokban is: a használt lakások iránti telefonos érdeklődések száma 67 százalékkal bővült, ezen belül a garzonlakásoknál 68 százalékos, a 40-79 négyzetméteres lakásoknál pedig 66 százalékos emelkedést mutatnak az adatok.

A kisvárosokban már a házakat is nézik

A kisebb városokban már nemcsak a lakások, hanem a kertes házak népszerűsége is jelentősen megugrott. A 80-120 négyzetméteres házak iránti érdeklődés július utolsó hetére 59 százalékkal emelkedett a bejelentés előtti szinthez képest, ami meghaladja a házak kategóriájában mért 55 százalékos átlagos keresletnövekedést. A községekben is ez a háztípus viszi a prímet: a 80-119 négyzetméteres házak iránt mutatkozott a legnagyobb érdeklődés, ahol a kereslet 45 százalékkal haladta meg a június végi szintet.

Balogh László szerint összességében elmondható, hogy az eladó használt lakások és házak iránti kereslet július elejétől augusztus elejéig mért 54 százalékos növekedése leginkább a nagyobb városokban és Budapesten eladó 40-79 négyzetméteres használt lakásoknak és a 40 négyzetméternél kisebb garzonoknak köszönhető, amelyekre 65-68 százalékkal több telefonos érdeklődés érkezett.

Ezek azok a lokációk és ingatlantípusok, amelyek szeptembertől az első lakásvásárlók célkeresztjébe is kerülhetnek, mivel leginkább a nagyobb településeken jelentett komoly kihívást az első otthon megszerzése a fiatalok számára

– fogalmazta meg várakozásait.

Az árak egyelőre nem követték a boomot

Bár júliusban tehát már jelentősen nőtt a kereslet az eladásra szánt lakóingatlanok iránt az Otthon Start hatására, az árak egyelőre nem kerültek meredek emelkedőre. Az ingatlan.com lakásárindexe szerint júliusban országos szinten gyakorlatilag stagnáltak a lakásárak az előző hónaphoz képest: csupán 0,1 százalékos növekedés történt, ami jelentős lassulást jelent a korábbi hónapokhoz viszonyítva. Budapesten ugyanakkor enyhe áremelkedés volt tapasztalható: a júniusi stagnálást követően 0,9 százalékkal emelkedtek az árak, ami egyelőre nem számít kiugró mértékű növekedésnek. Ilyen enyhe mértékű havi árnövekedésre legutóbb 2024 novemberében volt példa.

A régiók közül leginkább a Dél-Alföld számít kivételesnek, miután a júniusi 3 százalékos emelkedés után havi összevetésben 4,2 százalékkal csökkentek az árak, ami valószínűleg korrekcióként értelmezhető. A többi térségben inkább minimális változások voltak: a havi szinten 0 és 0,5 százalék közötti mozgások uralták a régiós piacokat.

„A júliusi stagnálás országos szinten részben meglepetés, hiszen a lakásdrágulás tempója már május óta mérséklődik. A júliusi stagnálást viszont enyhe áremelkedés válthatja fel a következő hónapokban, mivel a kereslet is jelentősen élénkült az Otthon Start Programnak köszönhetően” – kommentálta az adatokat Balogh László.

Hozzátette, az, hogy júliusban nem szabadultak el az árak, jó hír lehet azoknak, akik a közeljövőben terveznek lakást vásárolni, különösen annak fényében, hogy milyen mértékben nőtt az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődések száma. Ugyanakkor messzemenő következtetéseket még korai levonni a mostani számokból. Az ingatlan.com lakásárindexe ugyanis kizárólag a kínálatból kikerült hirdetések, vagyis az eladott lakóingatlanok adatain alapul. Ezek pedig még nem tartalmazzák azon ingatlanoknak árváltozását, amelyek ugyan drágultak, de még mindig eladósorban vannak, vagyis még nem találtak gazdára.

A valódi hatás még várat magára

Balogh László szerint a kínálatban jelenleg is elérhető használt eladó lakások és házak hirdetési adatai már teljesebb képet adnak az Otthon Start Program kezdeti hatásairól. „A budapesti eladó lakások és házak esetében a tulajdonosok hirdetéseiben szereplő árak mindössze 1 százalékkal kerültek feljebb július elejéhez képest, míg az ingatlanközvetítők hirdetései 1,7 százalékkal drágultak, így összességében 1,3 százalékkal emelkedtek a budapesti kínálati árak július elejéhez képest” – fogalmazott.

A szakember beszélt arról is, hogy mivel a program csak szeptemberben indul, ezért a lakásárakat érintő változások inkább az augusztus–novemberi időszakban lesznek láthatóak, mivel 

a kínálati árakba a jó hírek mindig gyorsan beépülnek.

 

Így változtak négyzetméterárak

Augusztus elején a Budapesten eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára 1,3 millió forintot tett ki, ám a kerületi szintű adatok jól tükrözik a piac sokszínűségét. A legdrágább kerület az V., ahol változatlanul 2 millió forint a négyzetméterárak középértéke. A másik véglet a XXIII. kerület 804 ezer forinttal. A több mint 2500 eladó lakással a legnagyobb kínálattal rendelkező XIII. kerületben 1,55 millió forint a fajlagos árszint, ami gyakorlatilag nem változott az előző hónaphoz képest. Szintén a legszélesebb választékot biztosító kerületek közé sorolható a VII., a VIII., a XIV. és a XI. kerület, ezekben a városrészekben 1,2-1,5 millió forintos összeggel számolhatnak a vevőjelöltek.

A megyeszékhelyek közül Debrecenben kínálják a legtöbb használt lakóingatlant eladásra, a több mint 3 ezer lakás esetében az átlagos négyzetméterár 957 ezer forint. Pécsen is 3 ezernél több lakóingatlan vár vevőre, míg Szegeden a számuk meghaladja a 2 ezret. A pécsi fajlagos középérték 804 ezer forint négyzetméterenként, a szegedi pedig 891 ezer forint. Az eladásra szánt ingatlanok számát nézve szintén jelentős kínálattal rendelkezik még Nyíregyháza, Győr, valamint Kecskemét, ezekben a nagyvárosokban 725-852 ezer forintos átlagos négyzetméterár jellemzi a piacot.

Mit hoz a jövő?

Az Index elsőként számolt az Otthon Start Program indulásáról, és azóta is több cikkben igyekeztünk utánajárni, vajon az új állami támogatásnak milyen hatása lehet az ingatlanpiacra, illetve miként alakíthatja az árakat.

Az Indexnek nyilatkozó piaci szereplők úgy nyilatkoztak: az elsőlakás-vásárlóknak járó 3 százalékos lakáshitellel az állam ugyan forintos labdát adott egy, a lakáspiacról eddig kiszorult rétegnek, ám – tekintve, hogy a program a keresleti oldalon támogatja az ingatlanvásárlás – félő, hogy amit a lakásvásárlók a réven nyernek, a vámon elbuknak, vagyis a támogatás hatására további ingatlanár-emelkedéstől lehet tartani.

 

Zsiday Viktor befektetési szakértő arra hívta fel a figyelmet blogbejegyzésében, hogy a kormány lakáspiaci politikája épp az ellenkezőjét éri el annak, amit kellene – szerinte a keresletélénkítés helyett kínálat-bővítésre lenne szükség.

A kormány felismerte, hogy az ingatlanárak drasztikus emelkedésének – ezáltal a tomboló lakhatási válság eszkalációjának – a kínálati oldal erősítésével veheti elejét. Ez azt jelenti –, amit számos szakértő, piaci szereplő korábban is hangoztatott –, hogy minél több lakást kell építeni, az ezáltal bővülő kínálat pedig árversenyre készteti a kivitelezőket.

A lakásépítések terén azonban bőven van még hová fejlődni. Ahogy arról lapunk beszámolt: bár 2025 első félévében látványosan megugrott a kiadott lakásépítési engedélyek száma, az átadott otthonoké továbbra is mélyponton van. A kormányzati programok – például a 300 milliárd forintos keretösszegű Lakásépítési Tőkeprogram – mintha életet leheltek volna az építési tervekbe, de az új lakások tömeges megjelenésére még éveket kell várni. A kereslet kezd éledezni, a fejlesztők is mozgolódnak – kérdés, hogy az ígéretes számok mögött valódi lakások is felépülnek-e, és hogy ezek mennyire lesznek elérhetők a magyar családok számára.

Elemzők előrejelzése szerint 11-13 ezer új lakást adhatnak át 2025-ben. A kínálat megfelelő bővítéséhez azonban legalább 30 ezerre volna szükség évente.

Forrás: index.hu