Találja meg álmai otthonát!
+36 70 216 8470 info@ingatlandh.hu

Tudnivalók vevőknek

 

 

Ingatlanszerzés során felmerülő technikai és jogi kérdésekre,

adó és illetékvonzatok,

és hogy mire szolgál az energetikai tanúsítvány  a válaszokat itt találja!

 

 

Az adás-vétel menete

 

Miután megtalálta a család igényeihez mért legmegfelelőbb ingatlant kérjen segítséget jogászától, vagy irodánk ügyvezetőjétől a sikeres adás-vétel lebonyolításához.

 

Első lépés: Áralku! Melynek végső célja mindkét fél számára az elfogadható és előnyös ár megtalálása. 

 

Második lépés: tulajdoni lap lekérése, melynek célja kettős:

 

Egyrészt a hiteles tulajdoni lapból egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog. A hatályos magyar jogszabályok szerint az eladónak nem kötelessége tájékoztatnia a vevőt arról, amit a vevő a földhivatalok ingatlan-nyilvántartása alapján megtudhat.

Másrészt valamennyi bank és takarékszövetkezet a kölcsönkérelem kötelező mellékleteként bekéri a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lap másolatát.

A hiteles tulajdoni lap másolatért "papír alapú" fizetendő igazgatási szolgáltatási díj 6250.- Ft a Földhivatalnál.

Elektronikus dokumentumként (Takarnet felhasználók részére) szolgáltatott másolatok:

-Hiteles tulajdoni lap másolat "e-hiteles" 3600 Ft /ingatlan

-Nem hiteles másolat 1000 Ft /ingatlan

Családi ház esetében javasolt kérni még egy térképmásolatot is:

-Hiteles térképmásolat: 3.000,- Ft/földrészlet

-Nem hiteles térképmásolat: 2.400,- Ft/földrészlet 

Térképmásolat (saját illetékességi területen kívül, TakarNet rendszeren keresztül, nem hiteles): 2.400,- Ft/földrészlet

 

A díjat, valamint az elektronikus adatszolgáltatási díjat annak kell megfizetnie, aki a tulajdonilap-másolat szolgáltatását kéri, illetve amely szerv az erre irányuló megkeresést előterjeszti. 

 

A tulajdoni lap tartalma:

 

1. Az első rész az ingatlan adatait tartalmazza, így többek között a település nevét, az ingatlan fekvését (belterület vagy külterület), a belterületen lévő ingatlannál az utca (tér, körút stb.) nevét és a házszámot, a helyrajzi számot, az ingatlan területének nagyságát, művelési ágát és a művelés alól kivett terület elnevezését, az épület fő rendeltetés szerinti jellegét (lakóház, üdülo, gazdasági épület stb.), az ingatlan jogi jellegét (pl. társasház, szövetkezeti ház, műemlék, tanya stb.) stb.

 

2. A tulajdoni lap második része az ingatlan tulajdonosainak nevét, valamint ingatlan-nyilvántartási szempontból egyéb, személyazonosításra alkalmas adatokat, (a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét), jogi személynél a megnevezését, illetőleg székhelyét rögzíti.

 

3. A tulajdoni lap harmadik része, az úgynevezett teherlap, tartalmazza az ingatlanon fennálló egyéb jogokat, mint például haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalmi jog, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog fennállását.

A tulajdoni lapnak e része még tartalmazza az ezeket bejegyző határozat számát, továbbá a jogosultnak a nevét és a lakóhelyét.

A tulajdoni lap ezen része tartalmaz még az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó ún. tényeket is, pl.: elidegenítési és terhelési tilalmat; telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét; árverés kitűzésének a tényét; a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását stb.

A törlési engedély földhivatalhoz történő benyújtása, majd a teher törlésével válik tehermentessé az ingatlan.

Amennyiben a kezünkben olyan tulajdoni lap másolat van, amelyen a III. rész "Bejegyzést nem tartalmaz", nyugodtak lehetünk, hogy a másolat készítése időpontjában az ingatlan tehermentes.

 

Harmadik lépés: az adás-vételi szerződés elkészítése.

 

Az adás-vételi szerződés elkészítését ügyvéd végzi, melynek költségét ( a vételár 0,5-1%-a) a vevő biztosítja, ám ettől természetesen el lehet térni. Célszerű előszerződést kötni, melyben rögzíteni kell a fizetési feltételeket, a foglaló mértékét ( a vételár 10-20%), a birtokba adás idejét stb.

 

Egy adásvételi szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell:

  • Az eladó(k) nevét, lakcímét, főbb azonosítóit 
  • A vevő(k) nevét, lakcímét, főbb azonosítóit 
  • Az adásvétel tárgyát (pontos cím, helyrajzi szám, tulajdonos, tulajdoni hányad)
  • A vételárat
  • A fizetés feltételeit
  • Az ingatlanon lévő terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket
  • A szerződéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját
  • A birtokbaadás körülményeit
  • Az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést
  • Az ellenjegyző ügyvédek megbízását és nevét
  • Az ingatlanátírási hozzájárulást
  • Az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét
  • Az energetikai tanúsítás kódját, és hogy az energetikai tanúsítványt a vevő átvette

 

Negyedik lépés: a tulajdonjog átruházása.

 

Az adás-vételi szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén kerül sor a tulajdonjog átruházásra, melynek legfontosabb lépése a tulajdoni lapon történő tulajdonos váltás bejegyzése. Kérelemre történik, melynek ügyintézése a jogi képviselő feladata, ám célszerű minden esetben a bejegyzésről személyesen is meggyőződnünk, ugyanis ennek elmulasztásával a tulajdonjog nem kerül átruházásra.  

 

Hagyományos ingatlanértékesítés

 

A hagyományos ingatlan értékesítés alatt értjük azt az ingatlan műveletet, amelyben kizárólag az ingatlanra kötött adásvételi szerződéssel száll át az ingatlan tulajdonjoga az eladóról a vásárlóra. Ebben az esetben az adásvételi szerződés benyújtásra kerül a földhivatalhoz, ahol érkeztetik, majd egy nap múlva a tulajdoni lapon megjelenik a széljegy, majd bejegyzik az új tulajdonost. Részletre történő vásárlás esetén az ingatlan birtokbaadása és tulajdonjog átruházása elválik egymástól. Az eladó, a teljes vételár kifizetéséig fenntartja tulajdonjogát.

 

 

Adó és illetékvonzatok

 

Lakóingatlan megszerzésekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték

 

Lakás, lakóingatlan megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja, a megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke. (Amennyiben az illetékhivatal nem talál túlzott eltérést a vételár és a becsülhető forgalmi érték között, úgy a vételár alapján róják ki az illetéket.)

 

Az ingatlanátírási illeték mértéke:

 

A lakásvásárlási illeték mértéke 2013-tól egységesen 4%.

 

Fiatalok első lakásvásárlása

 

35 év alatti magánszemély első lakás vásárlása esetén, ha a lakás értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor 50 %-os   illetékkedvezményben részesül. Ebben az esetben az illeték mértéke 2%.

Ingatlan vásárlás esetén 2011. január 1-jétől 35 év alatti fiatal, első lakástulajdonának megszerzése esetén kérhető illeték részletfizetésre irányuló kedvezmény.

 

 

Új építésű ingatlan vásárlására vonatkozó illeték kedvezmény

 

Új építésű ingatlan vásárlása 15 M Ft-ig illetékmentes. 15 M Ft és 30 M Ft közötti értéken vásárolt ingatlan esetén, a 15 M Ft - ig fizetendő illetéket nem kell megfizetni. (vagyis a 15 M Ft-t meghaladó rész 4 %-a fizetendő)

30 M Ft vagy magasabb forgalmi értékű ingatlan megszerzése esetén nem vehető igénybe illeték kedvezmény.

Amikor 3 gyerekes CSOK-kal 40 milliós új ingatlant vásárolunk, akkor az illetékalapját a 10 milliós támogatással tudjuk csökkenteni. 

 

 

Öröklési és ajándékozási illetékmentesség egyenes ági rokonok között

 

Jelenleg az egyenes ági rokonok között, (szülő-gyermek) illetve örökbe fogadó-örökbe fogadott között és a házastársak között az ajándékozás illetékmentes annak értékétől függetlenül.

Az egyenes ági rokonok közötti öröklést és ajándékozást a mentesség tényétől függetlenül ezután is be kell jelenteni az állami adóhatósághoz az Itv. 89-91. §-ai alapján.

 

 

 

 

Mire szolgál az energetikai tanúsítvány?

Ház energetikai besorolás

Az energiatanúsítvány egy olyan igazoló okirat  amely megmutatja az épület energiafelhasználásának hatékonyságát az épületek osztályba sorolásával. A skála a legkedvezőbb „AA++ minimális energiaigényű” kategóriától a leggyengébb „JJ rossz” kategóriáig terjed.

Kevésbé elterjedő neve - a lakás zöldkártya, épület zöldkártya - is ugyanezt a fogalmat takarja.

A minősítés Nyugat-Európában már évek óta létezik, célja hogy a vásárló és bérbevevő személyek megbízható információt kapjanak az ingatlan épületenergetikai színvonaláról, és várható fogyasztásáról.

A szabályozás további célja, hogy az ingatlanok energiahatékonysága a piaci árukban is megmutatkozzon, ezáltal ösztönözve a vásárlókat a kisebb fogyasztású épületek előnyben részesítésére. 

A 2000 után épült ingatlanok jelentős része vagy CC, illetve DD besorolású. A legjobb kategóriákat azért kapja nagyon kis számú ingatlan, mert a BB-nél jobb minősítés csak abban az esetben adható, ha megújuló energiaforrást is hasznosítunk (pl. napelem, napkollektor, biomassza).

Az EU irányelve, hogy 2020-tól csak zéró energiájú házak épüljenek, amik tejesen fedezik a saját energiaigényüket valamilyen megújuló forrásból. (pl: szél, nap, földhő).  Ennek a célja a környezetvédelem és az energiatakarékosság, és a lakosság energiafogyasztásának gazdaságosabbá tétele. 

Magyarországon 2012. jan. 1-től kezdve energiatanúsítvány elkészíttetésére kötelezi az eladót a 176/2008. (VI. 30.) Korm. Rendelet, néhány kivétellel.

 

Besorolási skála 2016-tól