Találja meg álmai otthonát!
+36 70 216 8470 info@ingatlandh.hu

Tudnivalók eladóknak

 

 

Energetikai tanúsítvánnyal, valamint adózással kapcsolatos válaszokat itt találja!

 

 

         Mikor kötelező az energetikai tanúsítvány?

 

Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy az érvényes törvényi szabályozás szerint milyen esetekben kötelező energia tanúsítványt kiállítani, ill. megadjuk, hogy a jogszabály szerint milyen esetekben lesz kötelező a jövőben.

 

 

Új épület / lakás használatba vétele

 

Milyen esetben kötelező: ha az építési engedélyezési eljárás 2006. szeptember 1-je után indult.
Elkészítési határidő: használatbavételi engedély kérelem beadásáig.
Kinek kell készíttetnie: építtető.

 

 

Üdülő lakóházzá történő átminősítése

 

Milyen esetben kötelező: ha az építési engedélyezési eljárás 2006. szeptember 1-je után indult.
Elkészítési határidő: használatbavételi engedély kérelem beadásáig.
Kinek kell készíttetnie: építtető.

 

 

Épület / lakás értékesítése (használt is)

 

Milyen esetben kötelező: 2012. január 1. utáni adásvételi szerződéseknél.
Elkészítési határidő: adásvételi szerződés megkötéséig.
Kinek kell készíttetnie: eladó.

 

 

Bérbeadás 1 évnél hosszabb időre

 

Milyen esetben kötelező: 2012. január 1. utáni bérleti szerződéseknél.
Elkészítési határidő: bérleti szerződés megkötéséig.
Kinek kell készíttetnie: bérbeadó.

 

 

A különböző fűtéskorszerűsítési, nyílászáró csere, stb. pályázatoknál nem energetikai tanúsítványt kell beadni, hanem olyan számítást, mely ugyanazt tartalmazza, mint az energetikai tanúsítvány.

 

 

Energetikai számítás pályázatokhoz

 

Milyen esetben kötelező: energetikai korszerűsítési pályázatoknál.
Elkészítési határidő: kötelező csatolni a pályázat anyagához.
Kinek kell készíttetnie: pályázó.

 

 

Az energetikai tanúsítvány jogszabályi háttere

 

 

Tanúsítványt olyan szakértők állíthatnak ki, akik rendelkeznek energetikai tanúsító jogosultsággal és szerepelnek a Magyar Mérnöki Kamara vagy a Magyar Építész Kamara névjegyzékében.

 

Minden tanúsítvány egy egyedi azonosító számmal (HET- kezdetű azonosító) és egy QR vonal kóddal van ellátva, amely által ellenőrizhető a tanúsítvány valóságtartalma és eredetisége! Ha van egy okostelefonja és arra a megfelelő program telepítve van (QR kód olvasó), vagy van internet hozzáférése (www.e-epites.hu/entan web oldalon), akkor a tanúsítvány valódisága másodpercek alatt ellenőrizhető.

A HET- kezdetű azonosító kerül az adásvételi szerződésre!

 

FIGYELEM! A HET- kódot NEM lehet előre legenerálni! Ez a hitelesítés lényege!

Ha valaki azzal kecsegteti, hogy tud adni előre HET kódot, ott kétségessé válik a tanúsítvány valódisága!

 

A tanúsítvány 10 évig érvényes. Ha az épületen jelentős - az energiafogyasztást befolyásoló – korszerűsítést végeznek, akkor természetesen érvénytelenné válik. Ha időközben megváltozik a jogszabályban meghatározott összesített energetikai jellemzőre vonatkozó követelményérték, akkor az osztályba sorolást újra el kell végezni.   2012-től kötelezővé vált épületek, lakások és egyéb, a jogszabályban meghatározott ingatanok adásvétele, használatba vétele során, hogy a Felek rendelkezzenek érvényes energiatanúsítvánnyal.



Az Energia Tanúsítvány tájékoztatást ad egy adott épület energia fogyasztásáról a vásárló vagy a bérlő számára.

 

 

Mikor nincs szükség energetikai tanúsítványra?

 

  • Különálló épületek esetében, amennyiben azok hasznos alapterülete 50 m2-nél kisebb (ez csak különálló épületekre vonatkozik, az 50 m2-nél kisebb társasházi lakásokra nem!)

  • Amennyiben az épület éves szinten 4 hónapnál rövidebb használatra van szánva.

  • Amennyiben az épület használati időtartama legfeljebb 2 év (pl. ideiglenesen felállított épületek)

  • Vallási, hitéleti rendeltetésű ingatlanok esetében (pl. templomok)

  • Jogszabály által védetté (pl. műemlékké nyilvánított, vagy egyéb módon értékvédelemben részesített) épületek, illetve építészeti értékvédelemben részesült területen található épületekre.

  • Mezőgazdasági célú ingatlan esetében.

  • Ha a fűtési szezon során több mint hússzoros légcserére van szükség.

  • Műhelyként használt épület esetében.

  • Sátorok, levegővel felfújt ideiglenes építmények esetén.

 

 

Szükséges már a hirdetéshez is az Energetikai tanúsítvány?

 

A jogszabály könnyen félreértelmezhető, jelenleg nem feltétele a hirdetés feladásnak a tanúsítvány megléte. A 2013. január 9-től hatályos állapot szövegezése úgy fogalmaz, hogy kötelező feltűntetni az energiaosztályt minden eladásra és bérbeadásra kínáló hirdetésben, amennyiben az rendelkezésre áll.

 

 

Ingatlan eladásakor aktuális adózási szabályok!

Bevallás, befizetés

 

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell bevallani, és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik!

 

APEH adatlap

 

Ingatlan, vagyoni értékű jog visszterhes átruházása esetén az eladó adatait (adóazonosító szám, természetes azonosító adatok) a 400 APEH adatlapon kell az adóhatósággal közölni. Az adatlapot az eladó köteles kitöltve és aláírva a vevőnek átadni. A vevő az adatlapot átruházásra irányuló szerződéssel együtt a földhivatalhoz benyújtja. Az APEH részére történő továbbítás a földhivatal kötelezettsége.

 

Adó vagy illeték?

 

Az is fontos, hogy míg az ingatlan eladása után személyi jövedelemadót kell fizetni, addig a vásárlása után visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az adót és az illetéket tehát ne keverjük össze: adót az eladás, illetéket ingatlan vásárlása után fizetünk, még akkor is, ha az emberek jellemzően lakásuk eladása után vásárolnak is mindjárt egy másik ingatlant.

 

Ami lényeges: az ún. beszámítási kedvezmény 2008. január 1-je óta már nem él: vagyis, hogy másik lakóingatlant kellene venni, a pénzt pedig lakáscélra kellene fordítani az adófizetés mértékének csökkentése érdekében.

 

A jövedelem után fizetjük

 

Amit érdemesnek látunk elöljáróban leszögezni: az adót az ingatlan vételi és eladási értéke közötti különbözet, azaz a jövedelem után kell megfizetni.

 

Hogyan állapítsuk meg az ingatlan eladásából származó jövedelmet?

 

A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel (de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni, tehát a számított összeg nullánál nem lehet kisebb.)

 

Mi számít bevételnek?

 

Bevételnek tekintendő az az összeg, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke.

Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az szja-törvény rendelkezése értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.

 

Mi számít költségnek?

 

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek a következők:

– a megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások;

– az értéknövelő beruházások;

– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban, az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.

A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

 

Hogyan csökken évente az adó alapja, mekkora a mértéke?

 

Az adó mértéke 15 %. Lakóház vagy lakás, a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az alábbi mértékben csökken a számított összeg:

 

a szerzés éve   A számított összeg %
2019. 0. év 100
2018. 1. év 100
2017. 2. év 90
2016. 3. év 60
2015. 4. év 30
2014. 5. év 0

 

Ez azt jelenti, hogy 2014. évben vagy azt megelőzően megszerzett, lakás céljáró szolgáló ingatlan 2019. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) esetében a bevétel és a költségek különbözeteként számított összeg a következők szerint csökkenthető:

 

A szerzés éve    A számított összegből levonható %
2019. 0. év 0
2018. 1. év 0
2017. 2. év 0
2016. 3. év 0
2015. 4. év 0
2014. 5. év 0
2013. 6. év 10
2012. 7. év 20
2011. 8. év 30
2010. 9. év 40
2009. 10. év 50
2008. 11. év 60
2007. 12. év 70
2006. 13. év 80
2005. 14. év 90
2004. 15. év 100

 

A 2004-es évben vagy azt megelőzően megszerzett, nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2019 évi értékesítés esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

 

Speciális esetek

 

Dióhéjban tehát ennyi az alapvető tudnivaló az ingatlaneladás utáni személyi jövedelemadó megfizetéséről. Természetesen van egy sor speciális eset, így van, amikor adómentes az átruházás: nem kell adózni többek között házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem esetében, vagy ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében.